Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9858)
Resolución de 3 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65111
Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, 23 de noviembre de 2004 y 10 de diciembre
de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 15 de febrero de 2007, 6 de febrero de 2012, 18 y 25 de febrero de 2014, 17 de julio
y 14 de diciembre de 2015, 13 de diciembre de 2016, 1 de febrero y 24 de julio de 2017,
5 de febrero, 14 de marzo, 23 de mayo y 29 de octubre de 2018 y 10 de octubre
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 15 de octubre de 2021, 10 y 21 de junio y 27 de septiembre de 2022, 9 de enero
de 2023 y 10 de julio de 2024.
1. En el marco de una ejecución hipotecaria a través de procedimiento ordinario, en
el cual se ha practicado la correspondiente anotación de embargo y vinculado esta
registralmente a la hipoteca ejecutada –mediante nota al margen en la anotación y en la
inscripción hipotecaria-, se ordena en virtud de un mandamiento de cancelación de
cargas la cancelación de la anotación preventiva de embargo causada a favor de la
ejecutante en el presente procedimiento de ejecución, así como la de todas las
inscripciones y anotaciones posteriores sobre dicha finca, sin excepción, de conformidad
al artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La registradora inscribe la adjudicación, cancela la anotación de embargo, pero deja
subsistente la hipoteca y otras cargas posteriores. La recurrente entiende que tiene que
cancelar la hipoteca de la Inscripción 4.ª y las anotaciones de embargo letras C y D por
ser cargas posteriores a la misma.
2. Con carácter previo, se advierte de que no es posible compartir el criterio de la
registradora, conforme al cual el recurso carecería de objeto, por tratarse de un recurso
contra asiento ya practicado. Nada aducen los recurrentes en contra de los asientos de
inscripción y cancelación practicados. Por el contrario, solicitan que, con carácter
adicional a la cancelación de la anotación de embargo letra D, vinculada a la hipoteca
mediante nota marginal, se cancelen también los anteriores asientos de hipoteca y
anotación de embargo letra C, o, como se expresa en el escrito de recurso, «al estar
ejecutándose el crédito procedente de la hipoteca de la inscripción 4.ª a través de la
anotación de embargo letra D, tras la adjudicación del inmueble y la cancelación de las
cargas, debía procederse a la cancelación de la propia hipoteca ejecutada a través de la
anotación de embargo D e igualmente proceder a la cancelación de todas las cargas
posteriores a dicha hipoteca».
3. Tratándose de un procedimiento de ejecución hipotecaria por la vía ordinaria,
este Centro Directivo debe recordar que el derecho real de hipoteca sujeta directa e
inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de
la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).
Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse
directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su
importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento
ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los
bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente
realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera
pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).
Las especialidades establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley
Hipotecaria para el ejercicio de la denominada acción directa implican que el
procedimiento se lleva a cabo en base a los pronunciamientos del Registro de la
Propiedad y con casi total ausencia de fase cognitiva contribuyendo a la mayor celeridad
y agilidad de la ejecución. Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el
impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de
acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento
Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley
procedimental). Así resulta de las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127),
como de las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la
vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, no imponen una restricción al respecto. De igual
cve: BOE-A-2025-9858
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65111
Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000, 23 de noviembre de 2004 y 10 de diciembre
de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 15 de febrero de 2007, 6 de febrero de 2012, 18 y 25 de febrero de 2014, 17 de julio
y 14 de diciembre de 2015, 13 de diciembre de 2016, 1 de febrero y 24 de julio de 2017,
5 de febrero, 14 de marzo, 23 de mayo y 29 de octubre de 2018 y 10 de octubre
de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 15 de octubre de 2021, 10 y 21 de junio y 27 de septiembre de 2022, 9 de enero
de 2023 y 10 de julio de 2024.
1. En el marco de una ejecución hipotecaria a través de procedimiento ordinario, en
el cual se ha practicado la correspondiente anotación de embargo y vinculado esta
registralmente a la hipoteca ejecutada –mediante nota al margen en la anotación y en la
inscripción hipotecaria-, se ordena en virtud de un mandamiento de cancelación de
cargas la cancelación de la anotación preventiva de embargo causada a favor de la
ejecutante en el presente procedimiento de ejecución, así como la de todas las
inscripciones y anotaciones posteriores sobre dicha finca, sin excepción, de conformidad
al artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La registradora inscribe la adjudicación, cancela la anotación de embargo, pero deja
subsistente la hipoteca y otras cargas posteriores. La recurrente entiende que tiene que
cancelar la hipoteca de la Inscripción 4.ª y las anotaciones de embargo letras C y D por
ser cargas posteriores a la misma.
2. Con carácter previo, se advierte de que no es posible compartir el criterio de la
registradora, conforme al cual el recurso carecería de objeto, por tratarse de un recurso
contra asiento ya practicado. Nada aducen los recurrentes en contra de los asientos de
inscripción y cancelación practicados. Por el contrario, solicitan que, con carácter
adicional a la cancelación de la anotación de embargo letra D, vinculada a la hipoteca
mediante nota marginal, se cancelen también los anteriores asientos de hipoteca y
anotación de embargo letra C, o, como se expresa en el escrito de recurso, «al estar
ejecutándose el crédito procedente de la hipoteca de la inscripción 4.ª a través de la
anotación de embargo letra D, tras la adjudicación del inmueble y la cancelación de las
cargas, debía procederse a la cancelación de la propia hipoteca ejecutada a través de la
anotación de embargo D e igualmente proceder a la cancelación de todas las cargas
posteriores a dicha hipoteca».
3. Tratándose de un procedimiento de ejecución hipotecaria por la vía ordinaria,
este Centro Directivo debe recordar que el derecho real de hipoteca sujeta directa e
inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de
la obligación en cuya seguridad fue constituida (artículo 104 de la Ley Hipotecaria).
Consecuentemente, si la obligación es incumplida el acreedor puede dirigirse
directamente contra el bien hipotecado y realizar su valor a fin de resarcirse con su
importe. El ejercicio de esta acción real puede llevarse a cabo mediante el procedimiento
ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los
bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes. El acreedor puede igualmente
realizar el valor del bien hipotecado mediante venta ante notario, si así se hubiera
pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria).
Las especialidades establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley
Hipotecaria para el ejercicio de la denominada acción directa implican que el
procedimiento se lleva a cabo en base a los pronunciamientos del Registro de la
Propiedad y con casi total ausencia de fase cognitiva contribuyendo a la mayor celeridad
y agilidad de la ejecución. Nada obsta, sin embargo, para que el acreedor, ante el
impago de la deuda garantizada con hipoteca, decida no acudir al procedimiento de
acción directa sino al procedimiento de ejecución previsto en la Ley de Enjuiciamiento
Civil para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley
procedimental). Así resulta de las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127),
como de las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la
vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, no imponen una restricción al respecto. De igual
cve: BOE-A-2025-9858
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