BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65112

modo lo ha considerado la doctrina de este Centro Directivo tanto con arreglo a la
antigua Ley como a la vigente (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos»).
4. Son indudables las diferencias existentes entre el procedimiento de ejecución
ordinaria y el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados (artículos 681 y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Baste señalar al respecto, que mientras en
el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el
del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la
valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como
se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos
trámites no son precisos.
Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el
procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley
Hipotecaria cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno
de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el
procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre
con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos
bienes (…)».
Este mismo criterio ha sido defendido por esta Dirección General en Resoluciones
de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999 recogidas en las más recientes de 14
de diciembre de 2015 y 1 de febrero de 2017. Como resulta de la Resolución de 10 de
diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo
practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su
cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la
posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a
cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos, si bien, en el
supuesto objeto de este expediente, la titular de la anotación de embargo letra C,
posterior a la inscripción cuarta de hipoteca y anterior a la anotación de embargo letra D,
en ejecución de dicha hipoteca, doña F. G. B., coincide con la titular de la hipoteca
recogida en la inscripción cuarta y a cuya instancia dicha hipoteca ha sido ejecutada, tal
y como se recoge en la antedicha anotación letra D. Por ello, es indudable que doña F.
ha tenido en tal procedimiento suficiente posibilidad de intervención en defensa de sus
derechos: no podía ignorar que la ejecución se estaba llevando a cabo afectaba a una
hipoteca anterior a su anotación de embargo, pues ella misma es la demandante.
5. En cualquier caso, para evitar estos efectos tan distorsionadores del principio de
tutela judicial efectiva, como señala la Resolución de 29 de noviembre de 2019, resulta
preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de
manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el
crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización.
Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la
necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con
la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del
procedimiento ejecutivo ordinario, tal y como ha sucedido en el presente supuesto de
hecho, mediante nota extendidas al margen de la inscripción cuarta, de fecha 20 de abril
de 2023, que dispone: «en virtud de mandamiento de fecha 14 de febrero de 2023 y de
mandamiento adicional de fecha 22 de marzo de 2023 expedidos en procedimiento de
ejecución de títulos no judiciales número 106/2018-3A seguido en el Juzgado de Primera
Instancia número 38 de Barcelona -que causó la anotación preventiva de embargo letra
D sobre dicha mitad indivisa-, se hace constar que el crédito que ha dado lugar a dicho
procedimiento es precisamente el crédito garantizado con esta hipoteca, cuyo valor se
realiza a través de esa ejecución».
Así se ha hecho constar en la nota simple emitida por el Registro el día 20 de abril
del año 2023, que la recurrente incluye dentro de la documentación aportada, y en la
cual también se explicita, respecto a la anotación de embargo letra D, que «el crédito
que ha dado lugar a dicho procedimiento de ejecución es precisamente el crédito

cve: BOE-A-2025-9858
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Núm. 120