BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65113

garantizado con la hipoteca de la inscripción 2.ª, cuyo valor se realiza a través de la
misma, según consta por nota al margen de la inscripción de hipoteca, que ha sido
practicada en virtud de mandamiento de fecha 14 de febrero de 2023 y de mandamiento
adicional de fecha 22 de marzo de 2023 ambos expedidos en el propio Juzgado de
Primera Instancia número Treinta y ocho de Barcelona».
El efecto de dicha vinculación es la anteposición de la anotación de embargo
practicada como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, de modo que ostente el
mismo rango que esta última, pues es dicha carga la que efectivamente se está
ejecutando. Ahora bien, como recuerda la Resolución de 29 de noviembre de 2019, debe
tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será
únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo
dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de
dicha responsabilidad hipotecaria, lo cual no sucede en el presente caso.
6. En el mandamiento se podría haber decretado la cancelación de cargas
posteriores a la inscripción de hipoteca, pues el rango o prioridad de dicha anotación es
precisamente el de la hipoteca, en virtud de la vinculación registralmente reflejada, y
dado que la posición jurídica de los titulares de cargas intermedias (la titular de la
anotación C, que, como hemos visto, es quien ha instado el procedimiento de ejecución
hipotecaria) ha resultado incólume durante la tramitación de dicho procedimiento. En
caso contrario, la propia inscripción del auto de adjudicación resultaría en una situación
contradictoria, pues tanto el historial registral como el título inscribible reflejan que dicho
auto se ha dictado en virtud de la ejecución de una hipoteca que, sin embargo, subsiste,
en contra de lo exigido por el artículo 134 de la Ley Hipotecaria, 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y el principio registral de purga reconocido por nuestra doctrina y
jurisprudencia.
La cancelación de la hipoteca y la anotación de embargo letra C se sustenta
esencialmente en la exégesis sistemática de nuestro ordenamiento jurídico y del propio
historial registral de la finca, que por sí mismo refleja la vinculación entre la anotación de
embargo letra D y la inscripción cuarta de hipoteca.
7. La registradora, no obstante, se opone a dicha cancelación con base en el
principio de rogación y el tenor literal del mandamiento, que ciertamente se refiere
expresamente a la anotación de embargo que ha motivado la ejecución, sin referencia
alguna a la anterior inscripción de hipoteca.
Respecto a la necesidad de especificar en el documento presentado a inscripción los
asientos registrales que en ejecución de la sentencia o auto dictado deben ser
cancelados, es doctrina de este Centro Directivo que, tratándose de inscripción de
documentos judiciales y más concretamente de sentencias declarativas o constitutivas
que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de
cancelación, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan, de
conformidad con el artículo 233 del Reglamento Hipotecario, si bien este artículo debe
interpretarse adaptándolo a la nueva regulación existente del procedimiento especial de
ejecución de hipoteca regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y en los artículos 133 y 134 de la Ley Hipotecaria.
Como indica la Resolución de 26 de octubre de 2015, si con la presentación del
documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe
especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación;
siendo competencia del Registrador, al amparo del artículo 100 del Reglamento
Hipotecario, verificar que todos los documentos judiciales cumplen las exigencias del
sistema registral español, entre las que está la debida determinación de los asientos, en
este caso a cancelar, y la congruencia de los mismos con la situación registral vigente en
el momento en que se pretende su inscripción, por lo que ha de exigirse la identificación
suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos
judiciales cancelatorios (vid. Resolución de 28 de febrero de 1977 y muchas otras
posteriores). Por otro lado, los asientos registrales se encuentran bajo la salvaguardia de
los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que aun cuando los

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