BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122

Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66085

3. Plazo determinado: La opción debe ejercerse dentro del plazo fijado. Si no se
establece un plazo, se puede interpretar que existe un plazo razonable en función de las
circunstancias.
4. Condiciones predeterminadas: El precio de la compra y las demás condiciones
deben estar claramente definidas en el contrato de opción.
El Tribunal Supremo también ha señalado que la opción de compra se considera un
contrato preparatorio, ya que anticipa la posibilidad de un contrato definitivo de
compraventa, y que debe cumplir con los requisitos generales de validez del contrato,
conforme al artículo 1261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa).
Así por ejemplo la sentencia de 3 de febrero de 2020, 29 de junio de 2021 o 29
diciembre 2016.
B) El Reglamento hipotecario contiene la regulación del derecho de Opción de
Compra en su art. 14 que señala:
Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa
que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se
hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
Vamos a ver como el negocio contenido en la escritura no se acomoda a lo dispuesto
en la regulación hipotecaria, ni a la doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección
General.
Primero.
Del conjunto de la escritura puede deducirse que, aunque se denomina el contrato
como de “opción de compra”, en realidad se está utilizando el negocio jurídico, con una
posible función de garantía de una deuda, o de una operación de financiación.
La redacción de buena parte del articulado de la escritura es sustancialmente
idéntica a otras semejantes y respecto de las cuales ya se ha pronunciado la doctrina del
Centro Directivo rechazando su inscripción, como por ejemplo las recientes de 11 de
junio de 2024 y 9 de septiembre de 2024.
La resolución de 9 de septiembre de 2024 indica, “y es que se quiera o no, lo que
viene suponer una opción como la concedida, es una traba del bien en función de
garantía. Como igualmente es una traba en función de garantía una hipoteca, si bien su
mecanismo de ejecución está revestido de unas garantías en beneficio del deudor que,
en casos como el presente y por la propia dinámica y operativa de la opción (ponemos el
acento en su ejercicio) brillan por su ausencia.” En efecto a través de este negocio
jurídico se están obviando o eludiendo todas las medidas de garantía en protección del
deudor, establecidas por la ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario.
El ejercicio de la opción de compra.

En la opción de compra propiamente dicha, y conforme a su naturaleza el
desembolso patrimonial se efectúa en el momento de la consumación de la opción
mediante la celebración del contrato de compraventa. En el negocio contemplado en la
escritura el desembolso patrimonial se realiza inicialmente.
En las estipulaciones se establece que el precio de la compraventa es la cantidad
de 482.500 €, pero de este precio se va [sic] descontar la cantidad de 476.500 euros que
se ha entregado en el momento de la firma de la escritura. Es decir que las optantes sólo
tendrán que pagar la cantidad de 6.000 €. (dentro el plazo en que es posible el ejercicio
de la opción, esto es, desde el 18 de octubre de 25 18 de abril de 2026). Mientras que si

cve: BOE-A-2025-10050
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Segundo.