Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10048)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Galapagar a inscribir una donación de la nuda propiedad de dos fincas registrales, con reserva, a favor de los donantes, del derecho de usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66066
finca y participación de finca anteriormente descritas bajo los números 1 y 2 del apartado
I) expositivo».
Segundo: Presentación.–La copia autorizada de la escritura reseñada se presentó en
el Registro de la Propiedad/Mercantil de Galapagar el día 3 de Diciembre de 2024, y
causó asiento de presentación 1597 del diario 2024.–
Tercero: Calificación.–El documento fue calificado negativamente, haciéndose
constar lo siguiente:
«Segundo. En la citada escritura, los cónyuges don E. A. P. y doña E. R. T.,
casados en régimen de separación de bienes -según escritura de capitulaciones
matrimoniales autorizada por el Notario Don Eduardo de Arana Abreu, el día once de
Septiembre de mil novecientos ochenta y cuatro, debidamente inscrita en el Registro
Civil de Vitoria-, adquirieron el pleno dominio de la finca de este número, por mitad y
proindiviso.–
Los citados señores se reservan para ambos el usufructo vitalicio en la misma
proporción que les corresponde por mitad y proindiviso, con carácter conjunto y sucesivo
de modo que al fallecimiento del uno acrezca al otro usufructuario y no se extinga hasta
el fallecimiento del último, y donan a sus hijos don D. E. y don R. J. A. R., la nuda
propiedad de la finca por iguales partes.–
Tercero. En consecuencia, no es posible inscribir esta reserva de usufructo, pues
los donantes son titulares por mitad y proindiviso, es decir, cada uno es titular de una
mitad. En consecuencia, no tiene un carácter conjunto ni sucesivo. Igualmente, no puede
acrecer un Derecho que no se tiene.–»
Fundamentos de Derecho
El Registrador califica conforme a los asientos del Registro de la Propiedad ya los
documentos presentados (Art. 18 de la Ley Hipotecaria).–
En el presente caso en Registro consta que un bien inmueble pertenece a dos
personas por mitad y proindiviso, luego reconoce cotitularidad sobre un derecho real, el
de propiedad, también llamado copropiedad o comunidad, que es singular sobre un
único bien. Nuestro derecho reconoce la existencia de cotitularidades sobre derechos
reales, luego también sobre la nuda propiedad y también sobre un usufructo.
Cada uno de los cotitulares podría disponer de solo su parte (Artículo 399 del Código
Civil), pero en el caso que nos acontece han realizado actos de disposición de la
totalidad del bien por acuerdo unánime (conforme al Artículo 397 del Código Civil).–
En nuestro ordenamiento jurídico se admite la constitución de derechos reales puede
hacerse por vía transmisión o por vía retención. Y en el caso que nos atañe al realizar la
disposición de un derecho de nuda propiedad, que se crea sobre la totalidad del bien,
necesariamente y en ese mismo acto se constituye el correlativo derecho de usufructo
que grava esa nuda propiedad y que define a ésta.–
En este acto no se niega la posible cotitularidad sobre la nuda propiedad que se
dispone en favor de dos titulares por mitad y proindiviso (no por cuartas partes en
proindiviso y para cada uno una cuarta parte donada por cada donante), pero se está
cuestionando la clase y el contenido del derecho de usufructo vitalicio que no existía y se
constituye en ese acto, sobre su titularidad y sobre su contenido. Todo esto ha de
resultar del título de constitución que es precisamente la escritura que se califica,
produciéndose la constitución en este acto y con el contenido que se determine por
unanimidad de los cotitulares que realizan acto de disposición sobre el bien por
transmisión de un derecho con creación del mismo y de su correlativo simultáneamente,
éste por retención o lo que es lo mismo creación a favor de los mismos cotitulares del
inmueble sobre el que recae el derecho de usufructo que constituyen y que se lo imputan
en la misma proporción en que eran titulares de la propiedad. Es de advertir que hay
unanimidad de todos los cotitulares de uno y otro derecho (nuda propiedad y usufructo
vitalicio) y por tanto de todos los cotitulares de los distintos derechos sobre el mismo bien
(tanto gravamen como bien gravado) y que el negocio jurídico de su constitución está
cve: BOE-A-2025-10048
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66066
finca y participación de finca anteriormente descritas bajo los números 1 y 2 del apartado
I) expositivo».
Segundo: Presentación.–La copia autorizada de la escritura reseñada se presentó en
el Registro de la Propiedad/Mercantil de Galapagar el día 3 de Diciembre de 2024, y
causó asiento de presentación 1597 del diario 2024.–
Tercero: Calificación.–El documento fue calificado negativamente, haciéndose
constar lo siguiente:
«Segundo. En la citada escritura, los cónyuges don E. A. P. y doña E. R. T.,
casados en régimen de separación de bienes -según escritura de capitulaciones
matrimoniales autorizada por el Notario Don Eduardo de Arana Abreu, el día once de
Septiembre de mil novecientos ochenta y cuatro, debidamente inscrita en el Registro
Civil de Vitoria-, adquirieron el pleno dominio de la finca de este número, por mitad y
proindiviso.–
Los citados señores se reservan para ambos el usufructo vitalicio en la misma
proporción que les corresponde por mitad y proindiviso, con carácter conjunto y sucesivo
de modo que al fallecimiento del uno acrezca al otro usufructuario y no se extinga hasta
el fallecimiento del último, y donan a sus hijos don D. E. y don R. J. A. R., la nuda
propiedad de la finca por iguales partes.–
Tercero. En consecuencia, no es posible inscribir esta reserva de usufructo, pues
los donantes son titulares por mitad y proindiviso, es decir, cada uno es titular de una
mitad. En consecuencia, no tiene un carácter conjunto ni sucesivo. Igualmente, no puede
acrecer un Derecho que no se tiene.–»
Fundamentos de Derecho
El Registrador califica conforme a los asientos del Registro de la Propiedad ya los
documentos presentados (Art. 18 de la Ley Hipotecaria).–
En el presente caso en Registro consta que un bien inmueble pertenece a dos
personas por mitad y proindiviso, luego reconoce cotitularidad sobre un derecho real, el
de propiedad, también llamado copropiedad o comunidad, que es singular sobre un
único bien. Nuestro derecho reconoce la existencia de cotitularidades sobre derechos
reales, luego también sobre la nuda propiedad y también sobre un usufructo.
Cada uno de los cotitulares podría disponer de solo su parte (Artículo 399 del Código
Civil), pero en el caso que nos acontece han realizado actos de disposición de la
totalidad del bien por acuerdo unánime (conforme al Artículo 397 del Código Civil).–
En nuestro ordenamiento jurídico se admite la constitución de derechos reales puede
hacerse por vía transmisión o por vía retención. Y en el caso que nos atañe al realizar la
disposición de un derecho de nuda propiedad, que se crea sobre la totalidad del bien,
necesariamente y en ese mismo acto se constituye el correlativo derecho de usufructo
que grava esa nuda propiedad y que define a ésta.–
En este acto no se niega la posible cotitularidad sobre la nuda propiedad que se
dispone en favor de dos titulares por mitad y proindiviso (no por cuartas partes en
proindiviso y para cada uno una cuarta parte donada por cada donante), pero se está
cuestionando la clase y el contenido del derecho de usufructo vitalicio que no existía y se
constituye en ese acto, sobre su titularidad y sobre su contenido. Todo esto ha de
resultar del título de constitución que es precisamente la escritura que se califica,
produciéndose la constitución en este acto y con el contenido que se determine por
unanimidad de los cotitulares que realizan acto de disposición sobre el bien por
transmisión de un derecho con creación del mismo y de su correlativo simultáneamente,
éste por retención o lo que es lo mismo creación a favor de los mismos cotitulares del
inmueble sobre el que recae el derecho de usufructo que constituyen y que se lo imputan
en la misma proporción en que eran titulares de la propiedad. Es de advertir que hay
unanimidad de todos los cotitulares de uno y otro derecho (nuda propiedad y usufructo
vitalicio) y por tanto de todos los cotitulares de los distintos derechos sobre el mismo bien
(tanto gravamen como bien gravado) y que el negocio jurídico de su constitución está
cve: BOE-A-2025-10048
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Núm. 122
