Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10056)
Resolución de 15 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66148
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por
sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario.
El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación.
Con arreglo a la Resolución de 2 de diciembre de 2010, habida cuenta de la
transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este
juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino
necesariamente concretado al “acto o negocio jurídico al que el instrumento se refiera”.
Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2 de la Ley 24/2001,
en este sentido, también, la Res. de 11 de diciembre de 2015.
2. Sobre la inexistencia de conflicto de interés, en los términos definidos en el
artículo 229.1 a) en canto que “(...) deber de “(…) abstenerse de: a) Realizar
transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones ordinarias, hechas
en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo por tales
aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera y de los resultados de la entidad”, se insiste en que el conflicto
y el interés existía pero ex ante la transacción cerrada por sentencia definitiva de 30 de
julio de 2019, debiendo desde entonces entenderse superado.
Esto es, Ficrea, socia única de Fsade CV España, S.L.U. –quien presenta a
inscripción el título– y el Sr. O. A. –en tanto que socio directo e indirecto de Leadman
España, sociedad que tiene inscritos en el Registro de la Propiedad al que nos dirigimos
determinados activos inmobiliarios–, llegaron a una transacción de las definidas en el
artículo 1.089 CC como contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo
cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había
comenzado.
En tales términos firman un acuerdo que se homologa por el Juez de Miami-Dade,
dictándose así una resolución definitiva, la de fecha 30 de julio de 2019.
Luego, aparte del presupuesto inicial de la existencia de una disputa jurídica previa
susceptible de ser resuelta mediante juicio en potencia o en acto (res litigiosa), requiere
que, mediante recíprocas concesiones (aliquid datum aliquid retentum), superen los
interlocutores su controversia y eviten el litigio judicial presente o futuro.
Dicho de otro modo, entre ambas partes es evidente que existía un conflicto de
interés previo, que desaparece en el momento en el que firman el acuerdo que someten
a homologación. Esto es, cuando se habla de las recíprocas concesiones en la
transacción, se refieren al conflicto jurídico material previo, el cual desaparece con la
firma del acuerdo que se somete a la aprobación o validación judicial.
Adicionalmente, la autocontratación consta salvada en el acuerdo que se presenta a
inscribir.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), en su Resolución
de 24 de julio de 2019 (BOE núm. 231, de 25 de septiembre), estima el recurso y revoca
la calificación impugnada, entendiendo que en el caso estudiado no existe
autocontratación (no se celebra un contrato entre dos sociedades que comparecen en la
escritura representadas por un mismo administrador –en nuestro caso el Sr. A. interviene
como administrador de Fsadecv España, S.L.U., pero como apoderado de Leadman
España–, sino que el negocio jurídico que tiene acceso al Registro es el celebrado entre
una de ellas –la cesionaria– con la sociedad cedente, siendo la intervención del deudor
cedido ajena “a la mutación jurídico real cuyo reflejo tabular se pretende, pues queda en
el mero campo obligacional”). En opinión de la Dirección General, la posible existencia
de un conflicto de intereses –vulneración del deber de lealtad del administrador– no
puede ser valorada ni por el registrador ni por la Dirección General, sino que únicamente
puede ser objeto de control judicial.
cve: BOE-A-2025-10056
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66148
su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por
sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario.
El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del
documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido
del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o
acompañe el documento del que nace la representación.
Con arreglo a la Resolución de 2 de diciembre de 2010, habida cuenta de la
transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este
juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino
necesariamente concretado al “acto o negocio jurídico al que el instrumento se refiera”.
Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2 de la Ley 24/2001,
en este sentido, también, la Res. de 11 de diciembre de 2015.
2. Sobre la inexistencia de conflicto de interés, en los términos definidos en el
artículo 229.1 a) en canto que “(...) deber de “(…) abstenerse de: a) Realizar
transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones ordinarias, hechas
en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo por tales
aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera y de los resultados de la entidad”, se insiste en que el conflicto
y el interés existía pero ex ante la transacción cerrada por sentencia definitiva de 30 de
julio de 2019, debiendo desde entonces entenderse superado.
Esto es, Ficrea, socia única de Fsade CV España, S.L.U. –quien presenta a
inscripción el título– y el Sr. O. A. –en tanto que socio directo e indirecto de Leadman
España, sociedad que tiene inscritos en el Registro de la Propiedad al que nos dirigimos
determinados activos inmobiliarios–, llegaron a una transacción de las definidas en el
artículo 1.089 CC como contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo
cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había
comenzado.
En tales términos firman un acuerdo que se homologa por el Juez de Miami-Dade,
dictándose así una resolución definitiva, la de fecha 30 de julio de 2019.
Luego, aparte del presupuesto inicial de la existencia de una disputa jurídica previa
susceptible de ser resuelta mediante juicio en potencia o en acto (res litigiosa), requiere
que, mediante recíprocas concesiones (aliquid datum aliquid retentum), superen los
interlocutores su controversia y eviten el litigio judicial presente o futuro.
Dicho de otro modo, entre ambas partes es evidente que existía un conflicto de
interés previo, que desaparece en el momento en el que firman el acuerdo que someten
a homologación. Esto es, cuando se habla de las recíprocas concesiones en la
transacción, se refieren al conflicto jurídico material previo, el cual desaparece con la
firma del acuerdo que se somete a la aprobación o validación judicial.
Adicionalmente, la autocontratación consta salvada en el acuerdo que se presenta a
inscribir.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), en su Resolución
de 24 de julio de 2019 (BOE núm. 231, de 25 de septiembre), estima el recurso y revoca
la calificación impugnada, entendiendo que en el caso estudiado no existe
autocontratación (no se celebra un contrato entre dos sociedades que comparecen en la
escritura representadas por un mismo administrador –en nuestro caso el Sr. A. interviene
como administrador de Fsadecv España, S.L.U., pero como apoderado de Leadman
España–, sino que el negocio jurídico que tiene acceso al Registro es el celebrado entre
una de ellas –la cesionaria– con la sociedad cedente, siendo la intervención del deudor
cedido ajena “a la mutación jurídico real cuyo reflejo tabular se pretende, pues queda en
el mero campo obligacional”). En opinión de la Dirección General, la posible existencia
de un conflicto de intereses –vulneración del deber de lealtad del administrador– no
puede ser valorada ni por el registrador ni por la Dirección General, sino que únicamente
puede ser objeto de control judicial.
cve: BOE-A-2025-10056
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
