Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10038)
Resolución de 7 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir la escritura de adjudicación de inmueble por liquidación de una sociedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65985
Antecedentes de hecho
Los que resultan del documento presentado, en cuya virtud Don D. C., como socio
único y liquidador de la mercantil de nacionalidad estadounidense Union Properties
Limited Liability Company, representado por Don J. C. T., a quien confirió poder ante el
mismo notario autorizante, se adjudica una vivienda unifamiliar en la Calle (…), término
municipal de Yaiza, finca registral 18.093, en ejecución del acuerdo de liquidación de la
citada sociedad mercantil. Se testimonia copia de un certificado expedido por el
Secretario de Estado del Estado de Delaware (USA), acreditando la valida constitución y
existencia a fecha de su expedición (17 de enero de 2024), que se ha exhibido por Don
J. V. –en su condición de “Jefe de Servicios Societarios”– a un Notario de Dakota del Sur,
que expide testimonio apostillado, junto con certificación del acuerdo de disolución de la
citada sociedad adoptado por Don D. C. como socio único con fecha 30 de abril de 2022,
firmada el año siguiente ante Notario público de Inglaterra, cuya firma se apostilla. La
consulta a la dirección web que se indica del certificado expedido por el Secretario de
Estado del Estado de Delaware ha recibido la respuesta “No podemos validar la
información suministrada…” lo que a la vista de lo expuesto, puede indicar que la
información de dicha sociedad no se encuentra actualizada. Calificado
desfavorablemente el documento por acuerdo dictado el 29 de julio de 2024, se vuelve a
presentar a inscripción acompañado de escritura complementaria autorizada el 26 de
noviembre de 2024 por el Notario de Arrecife Don Celestino Mendizábal Gabriel con el
número 4231 de Protocolo, y en la que el referido apoderado Don J. C. T. reitera la
debida acreditación de socio único y liquidador conforme resulta de los documentos
testimoniados, requiere al notario autorizante para que proceda a la descarga de
certificación actualizada de la sociedad (de idéntico contenido a la ya aportada) y
manifiesta que el certificado que acredita la vigencia de la sociedad mercantil es
posterior a la fecha del acuerdo de junta obviamente porque la sociedad sigue vigente
hasta que no se finalice el procedimiento de liquidación hecho que no puede ocurrir
hasta que no se materialice la inscripción de la propiedad a favor del único socio y
liquidador único, don D. C.
Son de aplicación los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y 98 de la
Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
El Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre
de 2011, ha declarado que, según resulta del apartado 2 del art. 98 de la Ley 24/2011, la
calificación del registrador en materia de calificación de poderes se proyecta sobre la
existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y la
congruencia de este con el contenido del título presentado, congruencia que exige que
del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega
y las premisas de las que se parte (cfr. Resolución de 27 de febrero de 2012). Por ello, el
registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña
identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del
juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico
documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia de dicho juicio y el
contenido del mismo título.
Conforme expresó palmariamente la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 06 de noviembre de 2007, “cabe recordar que, según la
letra y la ratio del mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001, la exigencia relativa al juicio
notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de
actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u
orgánica (sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea
ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo). Por ello, también en
el caso de actuación del administrador de una sociedad de responsabilidad limitada el
Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo el
cve: BOE-A-2025-10038
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65985
Antecedentes de hecho
Los que resultan del documento presentado, en cuya virtud Don D. C., como socio
único y liquidador de la mercantil de nacionalidad estadounidense Union Properties
Limited Liability Company, representado por Don J. C. T., a quien confirió poder ante el
mismo notario autorizante, se adjudica una vivienda unifamiliar en la Calle (…), término
municipal de Yaiza, finca registral 18.093, en ejecución del acuerdo de liquidación de la
citada sociedad mercantil. Se testimonia copia de un certificado expedido por el
Secretario de Estado del Estado de Delaware (USA), acreditando la valida constitución y
existencia a fecha de su expedición (17 de enero de 2024), que se ha exhibido por Don
J. V. –en su condición de “Jefe de Servicios Societarios”– a un Notario de Dakota del Sur,
que expide testimonio apostillado, junto con certificación del acuerdo de disolución de la
citada sociedad adoptado por Don D. C. como socio único con fecha 30 de abril de 2022,
firmada el año siguiente ante Notario público de Inglaterra, cuya firma se apostilla. La
consulta a la dirección web que se indica del certificado expedido por el Secretario de
Estado del Estado de Delaware ha recibido la respuesta “No podemos validar la
información suministrada…” lo que a la vista de lo expuesto, puede indicar que la
información de dicha sociedad no se encuentra actualizada. Calificado
desfavorablemente el documento por acuerdo dictado el 29 de julio de 2024, se vuelve a
presentar a inscripción acompañado de escritura complementaria autorizada el 26 de
noviembre de 2024 por el Notario de Arrecife Don Celestino Mendizábal Gabriel con el
número 4231 de Protocolo, y en la que el referido apoderado Don J. C. T. reitera la
debida acreditación de socio único y liquidador conforme resulta de los documentos
testimoniados, requiere al notario autorizante para que proceda a la descarga de
certificación actualizada de la sociedad (de idéntico contenido a la ya aportada) y
manifiesta que el certificado que acredita la vigencia de la sociedad mercantil es
posterior a la fecha del acuerdo de junta obviamente porque la sociedad sigue vigente
hasta que no se finalice el procedimiento de liquidación hecho que no puede ocurrir
hasta que no se materialice la inscripción de la propiedad a favor del único socio y
liquidador único, don D. C.
Son de aplicación los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y 98 de la
Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
El Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en Sentencia de 23 de septiembre
de 2011, ha declarado que, según resulta del apartado 2 del art. 98 de la Ley 24/2011, la
calificación del registrador en materia de calificación de poderes se proyecta sobre la
existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y la
congruencia de este con el contenido del título presentado, congruencia que exige que
del propio juicio de suficiencia resulte la coherencia entre la conclusión a la que se llega
y las premisas de las que se parte (cfr. Resolución de 27 de febrero de 2012). Por ello, el
registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña
identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del
juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico
documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia de dicho juicio y el
contenido del mismo título.
Conforme expresó palmariamente la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 06 de noviembre de 2007, “cabe recordar que, según la
letra y la ratio del mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001, la exigencia relativa al juicio
notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de
actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u
orgánica (sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea
ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo). Por ello, también en
el caso de actuación del administrador de una sociedad de responsabilidad limitada el
Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo el
cve: BOE-A-2025-10038
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