Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10042)
Resolución de 8 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Mondoñedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66014
b) El asiento registral indica que existe una edificación.
El Asiento del Registro, indica que en la finca existe una edificación.
En ningún caso, se menciona que la edificación sea un enclavado o elemento
excluido de la propia finca como sostiene el Registrador.
Y es precisamente esta edificación a que se refiere el Asiento del Registro la que se
pretende hacer constar de forma pormenorizada por medio de la inscripción de la obra
nueva. Haciendo así más completo el asiento que ya refleja la existencia de una
edificación.
c) Del asiento se indica que la finca mide cuatro mil seiscientos cincuenta metros
cuadrados (4.650 m²).
De las certificaciones catastrales incorporadas a la escritura, se observa que la
finca tiene una superficie de cuatro mil seiscientos sesenta y seis metros cuadrados
(4.666 m²). (4.523 m² de la referencia 27044Y001000600000AW más 123 m² de la
referencia 000100300PH38H0001PT).
Siendo por tanto una diferencia de cabida entre la cartografía catastral y el asiento
del Registro de dieciséis metros cuadrados (16 m²). Diferencia de un 0,344 %; muy
inferior al 5 % de cabida y por tanto no necesita la tramitación de ningún expediente de
rectificación para su constancia en el Registro como indica el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria.
De todo ello, se infiere que la descripción de la finca del Registro, se identifica con la
cartografía catastral a que se refieren ambas referencias catastrales. Y en consecuencia
la edificación, necesariamente recae sobre suelo inmatriculado.
Quinto. Así, y sobre la base de la descripción de la finca según resulta del Asiento
del Registro, entendemos que la calificación negativa del Registrador es equivocada y no
se ajusta al referido artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y vulnera las importantes
presunciones del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
Ya que el registrador está calificando en base al plano de concentración parcelaria y
no en atención al contenido del Asiento del Registro como exige la ley.
Negar la posibilidad de inscribir la declaración de obra nueva, sería afirmar que los
asientos del Registro son papel mojado y deben sucumbir ante el contenido de ciertos
planos, en este caso y a juicio del Registrador del plano de concentración parcelaria.
Por tanto, esta parte considera que procede la inscripción de la obra nueva por
antigüedad que refleja la escritura. Ya que al amparo del contenido del Registro se infiere
que la construcción se encuentra en la misma finca y no sobre suelo no inmatriculado.»
IV
El registrador de la Propiedad titular de Mondoñedo, don Santiago Amor Cacheiro,
emitió informe el día 21 de enero de 2025 confirmando la nota de calificación emitida por
el registrador de la Propiedad accidental y elevó el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 198 y 202 de la Ley Hipotecaria; 173, 207, 230, 233 y 235 del
Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y
Desarrollo Agrario; 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 y
siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril
de 2019.
1. La cuestión que se debate en este expediente consiste en determinar si en un
supuesto particular la porción de terreno ocupada por una obra nueva declarada en una
escritura cuya inscripción se pretende se encuentra o no inmatriculada en el Registro.
cve: BOE-A-2025-10042
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66014
b) El asiento registral indica que existe una edificación.
El Asiento del Registro, indica que en la finca existe una edificación.
En ningún caso, se menciona que la edificación sea un enclavado o elemento
excluido de la propia finca como sostiene el Registrador.
Y es precisamente esta edificación a que se refiere el Asiento del Registro la que se
pretende hacer constar de forma pormenorizada por medio de la inscripción de la obra
nueva. Haciendo así más completo el asiento que ya refleja la existencia de una
edificación.
c) Del asiento se indica que la finca mide cuatro mil seiscientos cincuenta metros
cuadrados (4.650 m²).
De las certificaciones catastrales incorporadas a la escritura, se observa que la
finca tiene una superficie de cuatro mil seiscientos sesenta y seis metros cuadrados
(4.666 m²). (4.523 m² de la referencia 27044Y001000600000AW más 123 m² de la
referencia 000100300PH38H0001PT).
Siendo por tanto una diferencia de cabida entre la cartografía catastral y el asiento
del Registro de dieciséis metros cuadrados (16 m²). Diferencia de un 0,344 %; muy
inferior al 5 % de cabida y por tanto no necesita la tramitación de ningún expediente de
rectificación para su constancia en el Registro como indica el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria.
De todo ello, se infiere que la descripción de la finca del Registro, se identifica con la
cartografía catastral a que se refieren ambas referencias catastrales. Y en consecuencia
la edificación, necesariamente recae sobre suelo inmatriculado.
Quinto. Así, y sobre la base de la descripción de la finca según resulta del Asiento
del Registro, entendemos que la calificación negativa del Registrador es equivocada y no
se ajusta al referido artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y vulnera las importantes
presunciones del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.
Ya que el registrador está calificando en base al plano de concentración parcelaria y
no en atención al contenido del Asiento del Registro como exige la ley.
Negar la posibilidad de inscribir la declaración de obra nueva, sería afirmar que los
asientos del Registro son papel mojado y deben sucumbir ante el contenido de ciertos
planos, en este caso y a juicio del Registrador del plano de concentración parcelaria.
Por tanto, esta parte considera que procede la inscripción de la obra nueva por
antigüedad que refleja la escritura. Ya que al amparo del contenido del Registro se infiere
que la construcción se encuentra en la misma finca y no sobre suelo no inmatriculado.»
IV
El registrador de la Propiedad titular de Mondoñedo, don Santiago Amor Cacheiro,
emitió informe el día 21 de enero de 2025 confirmando la nota de calificación emitida por
el registrador de la Propiedad accidental y elevó el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 198 y 202 de la Ley Hipotecaria; 173, 207, 230, 233 y 235 del
Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y
Desarrollo Agrario; 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 y
siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril
de 2019.
1. La cuestión que se debate en este expediente consiste en determinar si en un
supuesto particular la porción de terreno ocupada por una obra nueva declarada en una
escritura cuya inscripción se pretende se encuentra o no inmatriculada en el Registro.
cve: BOE-A-2025-10042
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
