Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10043)
Resolución de 8 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y posterior declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66028
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de
dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está
o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no
llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Y para efectuar tal georreferenciación, cuando como en el caso presente se aporta
una georreferenciación alternativa a la catastral, resulta preceptivo, como reiteradamente
sostiene este Centro Directivo, tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, como correctamente ha hecho el registrador, a fin de no producir
indefensión a colindantes y terceros potencialmente afectados. Por tanto, las
alegaciones del recurrente sobre la improcedencia de su aplicación o sobre la falta de
legitimación de los notificados para formular oposición han de ser desestimadas.
3. En el caso que nos ocupa, la finca en cuestión fue inmatriculada en el año 2002
expresando una superficie de 2.340 metros cuadrados y diciendo que era la parcela 210
del polígono 15. En su historial registral no consta indicación alguna de que, como era lo
preceptivo en dicho momento, conforme al artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de
diciembre, se archivara registralmente la representación gráfica catastral coincidente con
la finca objeto de inmatriculación. Ni el registrador de la propiedad alega en su
calificación que haya podido contrastar esa supuesta representación gráfica catastral
exigible para la inmatriculación con la representación gráfica alternativa que ahora se
aporta y cuya inscripción se pide.
Por tanto, no siendo posible dicha comparación gráfica, no podemos estar ante la
certeza, sino a lo sumo, ante las dudas o sospechas que luego analizaremos, de que la
nueva georreferenciación alternativa pretendida altere la identidad de la finca, esto es, su
ubicación y delimitación geográfica precisa.
4. Pero el registrador sí que contrasta la representación catastral que había en el
año 2005 (tres años después de la inmatriculación producida en el año 2002 en virtud de
escritura de compraventa del año 200), con la representación alternativa cuya inscripción
se solicita ahora.
De tal comparación se aprecia visualmente que la nueva representación alternativa
prescinde de una porción al norte, pero añade porciones de terreno adicionales tanto al
oeste como al este.
Por tanto, aunque no hay certeza absoluta de que esa representación catastral
del año 2005 fuera la misma con la que se otorgó el título inmatriculador en el
año 2001 y se inmatriculó la finca en el año 2002, es muy posible que así fuera, y si
efectivamente así fuera, sí que se estaría alterando claramente el perímetro gráfico
de la finca inmatriculada, y por tanto, no se estaría respetando su identidad.
5. Junto a dicho indicio, procede ahora analizar la naturaleza y alcance de otras
dudas que el registrador expresa sobre el mantenimiento de la identidad de la finca.
A tal efecto, la superficie no se modifica ni en un solo metro cuadrado, pues se
mantiene en los 2.340 metros cuadrados inmatriculados.
cve: BOE-A-2025-10043
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66028
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de
dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está
o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no
llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Y para efectuar tal georreferenciación, cuando como en el caso presente se aporta
una georreferenciación alternativa a la catastral, resulta preceptivo, como reiteradamente
sostiene este Centro Directivo, tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, como correctamente ha hecho el registrador, a fin de no producir
indefensión a colindantes y terceros potencialmente afectados. Por tanto, las
alegaciones del recurrente sobre la improcedencia de su aplicación o sobre la falta de
legitimación de los notificados para formular oposición han de ser desestimadas.
3. En el caso que nos ocupa, la finca en cuestión fue inmatriculada en el año 2002
expresando una superficie de 2.340 metros cuadrados y diciendo que era la parcela 210
del polígono 15. En su historial registral no consta indicación alguna de que, como era lo
preceptivo en dicho momento, conforme al artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de
diciembre, se archivara registralmente la representación gráfica catastral coincidente con
la finca objeto de inmatriculación. Ni el registrador de la propiedad alega en su
calificación que haya podido contrastar esa supuesta representación gráfica catastral
exigible para la inmatriculación con la representación gráfica alternativa que ahora se
aporta y cuya inscripción se pide.
Por tanto, no siendo posible dicha comparación gráfica, no podemos estar ante la
certeza, sino a lo sumo, ante las dudas o sospechas que luego analizaremos, de que la
nueva georreferenciación alternativa pretendida altere la identidad de la finca, esto es, su
ubicación y delimitación geográfica precisa.
4. Pero el registrador sí que contrasta la representación catastral que había en el
año 2005 (tres años después de la inmatriculación producida en el año 2002 en virtud de
escritura de compraventa del año 200), con la representación alternativa cuya inscripción
se solicita ahora.
De tal comparación se aprecia visualmente que la nueva representación alternativa
prescinde de una porción al norte, pero añade porciones de terreno adicionales tanto al
oeste como al este.
Por tanto, aunque no hay certeza absoluta de que esa representación catastral
del año 2005 fuera la misma con la que se otorgó el título inmatriculador en el
año 2001 y se inmatriculó la finca en el año 2002, es muy posible que así fuera, y si
efectivamente así fuera, sí que se estaría alterando claramente el perímetro gráfico
de la finca inmatriculada, y por tanto, no se estaría respetando su identidad.
5. Junto a dicho indicio, procede ahora analizar la naturaleza y alcance de otras
dudas que el registrador expresa sobre el mantenimiento de la identidad de la finca.
A tal efecto, la superficie no se modifica ni en un solo metro cuadrado, pues se
mantiene en los 2.340 metros cuadrados inmatriculados.
cve: BOE-A-2025-10043
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
