Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10043)
Resolución de 8 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y posterior declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66026
registral, y de la posible existencia de operaciones de modificaciones hipotecarias no
titulizadas, como son:
1.º
Cambio de linderos.
La representación gráfica cuya inscripción se solicita introduce modificaciones
significativas en los linderos descritos registralmente, incluso alterando su naturaleza de
fijos a variables. Esto genera dudas fundadas sobre la correspondencia entre la finca
inscrita y la representación gráfica alternativa presentada (…).
2.º
Relevancia de las ortofotografías y de la realidad física.
El análisis de las ortofotografías y los elementos físicos existentes refuerza las dudas
sobre la correspondencia gráfica. Se observa la existencia de muros delimitadores que
se ven rebasados por la representación gráfica que se pretende inscribir. Las
Resoluciones de la DGSJFP avalan que el registrador puede basar su calificación
negativa en estas evidencias cuando revelan inconsistencias con la representación
gráfica propuesta. A estos efectos, según Resoluciones como las de 22 de noviembre
de 2022, 7 de septiembre de 2023 y 23 de mayo de 2024 podrá el registrador basar su
calificación negativa en indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por
superposición entre la georreferenciación catastral y la apariencia mostrada en la
ortofotografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral (…)
3.º Alteración radical del parcelario catastral:
El cambio que se pretende no constituye un simple ajuste, sino una modificación de
carácter absolutamente radical. Aunque, por sí solo, este cambio no representaría un
impedimento para la inscripción, se convierte en un obstáculo al considerarlo junto con el
resto de las circunstancias expuestas (…).
4.º
Histórico catastral:
1. Las dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la
finca registral, pues podrían estar encubriéndose operaciones de modificación
hipotecaria no titulizadas.
2. La existencia de un conflicto evidente con los colindantes, que no puede
resolverse por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino mediante un deslinde
formal o un procedimiento judicial.
Puede consultarse en detalle la representación gráfica que se pretende inscribir
mediante el siguiente enlace web: (…)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; Resolución de 26 de
octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de
cve: BOE-A-2025-10043
Verificable en https://www.boe.es
Existen diferencias evidentes entre la representación gráfica que se pretende inscribir
y el parcelario catastral correspondiente al año más cercano a la fecha de
inmatriculación, es decir, el de 2005 (cuando la inmatriculación se produjo en 2002). Esta
discrepancia sugiere que el perímetro con el que se efectuó la inmatriculación pudiera no
coincidir con el que ahora se pretende reflejar en el Registro. Cabe destacar que la
posibilidad de que el registrador consulte los antecedentes de la parcela catastral está
respaldada por resoluciones como la de 19 de junio de 2020 (…).
En definitiva, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, en aplicación del principio
de seguridad jurídica, el Registro solo debe recoger representaciones gráficas que no
generen conflictos de linderos o dudas de identidad, y tras la valoración conjunta de las
razones expuestas, es por lo que se ha acordado denegar la inscripción de la
representación gráfica presentada, considerando:
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66026
registral, y de la posible existencia de operaciones de modificaciones hipotecarias no
titulizadas, como son:
1.º
Cambio de linderos.
La representación gráfica cuya inscripción se solicita introduce modificaciones
significativas en los linderos descritos registralmente, incluso alterando su naturaleza de
fijos a variables. Esto genera dudas fundadas sobre la correspondencia entre la finca
inscrita y la representación gráfica alternativa presentada (…).
2.º
Relevancia de las ortofotografías y de la realidad física.
El análisis de las ortofotografías y los elementos físicos existentes refuerza las dudas
sobre la correspondencia gráfica. Se observa la existencia de muros delimitadores que
se ven rebasados por la representación gráfica que se pretende inscribir. Las
Resoluciones de la DGSJFP avalan que el registrador puede basar su calificación
negativa en estas evidencias cuando revelan inconsistencias con la representación
gráfica propuesta. A estos efectos, según Resoluciones como las de 22 de noviembre
de 2022, 7 de septiembre de 2023 y 23 de mayo de 2024 podrá el registrador basar su
calificación negativa en indicios de invasión resultantes de contrastes visuales por
superposición entre la georreferenciación catastral y la apariencia mostrada en la
ortofotografía oficial disponible en la aplicación gráfica registral (…)
3.º Alteración radical del parcelario catastral:
El cambio que se pretende no constituye un simple ajuste, sino una modificación de
carácter absolutamente radical. Aunque, por sí solo, este cambio no representaría un
impedimento para la inscripción, se convierte en un obstáculo al considerarlo junto con el
resto de las circunstancias expuestas (…).
4.º
Histórico catastral:
1. Las dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la
finca registral, pues podrían estar encubriéndose operaciones de modificación
hipotecaria no titulizadas.
2. La existencia de un conflicto evidente con los colindantes, que no puede
resolverse por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino mediante un deslinde
formal o un procedimiento judicial.
Puede consultarse en detalle la representación gráfica que se pretende inscribir
mediante el siguiente enlace web: (…)».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria; Resolución de 26 de
octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de
cve: BOE-A-2025-10043
Verificable en https://www.boe.es
Existen diferencias evidentes entre la representación gráfica que se pretende inscribir
y el parcelario catastral correspondiente al año más cercano a la fecha de
inmatriculación, es decir, el de 2005 (cuando la inmatriculación se produjo en 2002). Esta
discrepancia sugiere que el perímetro con el que se efectuó la inmatriculación pudiera no
coincidir con el que ahora se pretende reflejar en el Registro. Cabe destacar que la
posibilidad de que el registrador consulte los antecedentes de la parcela catastral está
respaldada por resoluciones como la de 19 de junio de 2020 (…).
En definitiva, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, en aplicación del principio
de seguridad jurídica, el Registro solo debe recoger representaciones gráficas que no
generen conflictos de linderos o dudas de identidad, y tras la valoración conjunta de las
razones expuestas, es por lo que se ha acordado denegar la inscripción de la
representación gráfica presentada, considerando:
