Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10046)
Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Carolina, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66053
misma invade parte de la finca de su propiedad. La registradora basa su nota de
calificación denegatoria en dichas alegaciones contrarias a la inscripción, que le
provocan dudas en la identidad de la finca, especialmente en lo referente a la existencia
de una servidumbre, que no está inscrita.
3. La recurrente interpone el recurso alegando que no conoce el contenido de las
alegaciones del colindante, por lo que el recurso debe estimarse y procederse a la
inscripción de la georreferenciación, para evitar que la nueva propiedad de la parcela 36
del polígono 27, pretenda valerse de un error material del Catastro, como es la
delimitación gráfica una línea desplazada, de manera evidente hacia la propiedad de la
recurrente, atribuyendo a la oponente la titularidad de un camino, que desde tiempo
inmemorial han compartido ambas propiedades.
4. Para resolver el presente recurso debemos partir del título de adquisición de la
finca, la escritura de extinción de condominio, otorgada el día 18 de enero de 2023 ante
la notaria de La Carolina, doña María Victoria Alonso González, con el número 38 de su
protocolo. En ella se describe la finca objeto del expediente como: «Rústica: Olivar
secano, hoy regadío, según declara, con 220 matas, hoy 300, según declaran, llamado
(…) en término de La Carolina (Jaén). Tiene una superficie, según título, de 3 hectáreas.
Linda, según título, al Norte con mas de herederos de F. P. A., Sur con P. R. L., Este con
resto de finca matriz y Oeste con el eje de la antigua carretera general». La descripción
actualizada de la finca, cuya inscripción ahora se solicita es la siguiente: «Rústica,
regadío, con trescientas matas, sita en el Paraje (…) en término de La Carolina (Jaén).
Tiene una forma irregular y ocupa una superficie GML de dos hectáreas, ochenta y tres
áreas, y ochenta y una centiáreas (28.381 m2). Se corresponde con la parcela 44 del
polígono 27 con referencia catastral 23024A027000440000XYT. Linda al Norte con las
parcelas 15 del polígono 27 (Parcela catastral 23024A02700015) de P. L. R. y 36 del
polígono 27 (Parcela catastral 23024102700036) de Alta Gestión de Activos, SL; al Este
con la parcela 9008 (…) del polígono 27 (Finca catastral 23024A02709008); al Sur con la
parcela 19 del polígono 27 (Finca catastral 23024102700019) de J. R. S.; y al Oeste con
las parcelas 20 del polígono 27 (Parcela catastral 230241402700020) de Alta Gestión de
Activos, SL y 9.006 (…) del polígono 27 (Parcela catastral 23024A02709006)». Ni la
descripción del título y del Registro ni de la descripción actualizada, cuya inscripción se
solicita se deriva la existencia del camino que, físicamente, separa las fincas, lo que
constituye un indicio de servidumbre de paso constituida de hecho, sin haberse
documentado ni inscrito. Además, existe una disminución de cabida de 1.619 metros
cuadrados. Sin embargo, de la georreferenciación alternativa aportada al expediente,
resulta que la finca tendría una superficie de 27.738 metros cuadrados, lo que supone
una disminución de cabida de 2.262 metros cuadrados, respecto a la cabida inscrita.
5. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones,
como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, debe determinarse si
la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos lleva
al análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en
Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha de
calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a
que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica
inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o
a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el
registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas
de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se
permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras
fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las
alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente
criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la
cve: BOE-A-2025-10046
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Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66053
misma invade parte de la finca de su propiedad. La registradora basa su nota de
calificación denegatoria en dichas alegaciones contrarias a la inscripción, que le
provocan dudas en la identidad de la finca, especialmente en lo referente a la existencia
de una servidumbre, que no está inscrita.
3. La recurrente interpone el recurso alegando que no conoce el contenido de las
alegaciones del colindante, por lo que el recurso debe estimarse y procederse a la
inscripción de la georreferenciación, para evitar que la nueva propiedad de la parcela 36
del polígono 27, pretenda valerse de un error material del Catastro, como es la
delimitación gráfica una línea desplazada, de manera evidente hacia la propiedad de la
recurrente, atribuyendo a la oponente la titularidad de un camino, que desde tiempo
inmemorial han compartido ambas propiedades.
4. Para resolver el presente recurso debemos partir del título de adquisición de la
finca, la escritura de extinción de condominio, otorgada el día 18 de enero de 2023 ante
la notaria de La Carolina, doña María Victoria Alonso González, con el número 38 de su
protocolo. En ella se describe la finca objeto del expediente como: «Rústica: Olivar
secano, hoy regadío, según declara, con 220 matas, hoy 300, según declaran, llamado
(…) en término de La Carolina (Jaén). Tiene una superficie, según título, de 3 hectáreas.
Linda, según título, al Norte con mas de herederos de F. P. A., Sur con P. R. L., Este con
resto de finca matriz y Oeste con el eje de la antigua carretera general». La descripción
actualizada de la finca, cuya inscripción ahora se solicita es la siguiente: «Rústica,
regadío, con trescientas matas, sita en el Paraje (…) en término de La Carolina (Jaén).
Tiene una forma irregular y ocupa una superficie GML de dos hectáreas, ochenta y tres
áreas, y ochenta y una centiáreas (28.381 m2). Se corresponde con la parcela 44 del
polígono 27 con referencia catastral 23024A027000440000XYT. Linda al Norte con las
parcelas 15 del polígono 27 (Parcela catastral 23024A02700015) de P. L. R. y 36 del
polígono 27 (Parcela catastral 23024102700036) de Alta Gestión de Activos, SL; al Este
con la parcela 9008 (…) del polígono 27 (Finca catastral 23024A02709008); al Sur con la
parcela 19 del polígono 27 (Finca catastral 23024102700019) de J. R. S.; y al Oeste con
las parcelas 20 del polígono 27 (Parcela catastral 230241402700020) de Alta Gestión de
Activos, SL y 9.006 (…) del polígono 27 (Parcela catastral 23024A02709006)». Ni la
descripción del título y del Registro ni de la descripción actualizada, cuya inscripción se
solicita se deriva la existencia del camino que, físicamente, separa las fincas, lo que
constituye un indicio de servidumbre de paso constituida de hecho, sin haberse
documentado ni inscrito. Además, existe una disminución de cabida de 1.619 metros
cuadrados. Sin embargo, de la georreferenciación alternativa aportada al expediente,
resulta que la finca tendría una superficie de 27.738 metros cuadrados, lo que supone
una disminución de cabida de 2.262 metros cuadrados, respecto a la cabida inscrita.
5. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones,
como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, debe determinarse si
la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos lleva
al análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en
Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha de
calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a
que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica
inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o
a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el
registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas
de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se
permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras
fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las
alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente
criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la
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