BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66055

de esa franja de terreno, puesto que no se determinado su existencia y los predios
dominante y sirviente mediante título público.
8. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca será determinar
si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será
suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. Dicho indicio de controversia
ha de resultar indubitado, bien porque resulte del escenario de calificación registral de la
aplicación homologada, superponiendo las diversas georreferenciaciones implicadas o
del contenido del Registro. Y ello porque dicho indicio de controversia impide la culminación
del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por su naturaleza de jurisdicción
voluntaria, sin que en el mismo exista trámite de prueba, dada su sencillez procedimental.
Por ello, se impide al registrador, en sede de calificación, o a esta Dirección General, en
sede de recurso contra la calificación, resolver la controversia, por ser competencia de
las partes mediante acuerdo o de la Autoridad Judicial en sede procedimental. Así,
la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto
justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia,
como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la
de 10 de julio de 2024 (vid., por todas).
9. En el presente caso, la registradora fundamenta objetivamente su juicio sobre las
dudas de la identidad de la finca, basándose en una alegación contraria a la inscripción y
en la existencia de una servidumbre no inscrita, de la que no puede dilucidar a quien
corresponde la titularidad, según el contenido del Registro, ya que este no alude a ella.
Si se observa la cartografía catastral, superpuesta sobre la ortofoto del Plan Nacional de
Ortofotografía Área vigente, se puede observar que el camino que divide las parcelas 36
y 44 del polígono 27 se atribuye en la cartografía catastral y en la georreferenciación
alternativa aportada al expediente a la parcela 36. Es la franja de terreno que se sitúa
tras el camino y junto a la parcela 44, finca registral 12.650 de La Carolina la que se
atribuye en Catastro a la parcela 36 y en la georreferenciación alternativa a la parcela 44
o finca registral 12.650, siendo esa la causa de oposición del colindante.
La disminución de superficie de la finca objeto del expediente y la asignación de una
franja ubicada entre el camino y la finca registral 12.650 de La Carolina, pueden
constituir un indicio de que el promotor del expediente recurrente tiene razón. Pero, ese
indicio deriva de la realidad física. Pero, la mera realidad física no puede determinar la
auténtica realidad jurídica, pues como declaró la Resolución de esta Dirección General
de 29 de julio de 2024, para que una alteración en la realidad física de una finca pueda
trasladarse al Registro es preciso que ésta tenga trascendencia jurídica y que se cumplan
las exigencias legalmente previstas (licencias de división u obra nueva, georreferenciación).
En el presente caso, la existencia física del camino es un signo de una actuación
jurídica, cual es la constitución de una servidumbre con un predio dominante y sirviente,
que no se ha documentado, ni ha tenido acceso registral. Por ello, corresponde a los
propietarios de ambas fincas la delimitación física de esa realidad jurídica que es la
servidumbre de paso, en el correspondiente título público, delimitando el lindero
separador de las dos propiedades, sin que la misma pueda ser decidida por el
registrador en sede de calificación, ni por la Dirección General en sede de recurso
gubernativo, como ha declarado esta Dirección General en la Resolución de 12 de
septiembre de 2024. En este sentido, el informe del ingeniero técnico agrícola don F. J.
M. M., de 9 de junio de 2024, acompañado al a instancia privada calificada, concluye que
existe un camino de servidumbre, entre las antiguas parcelas 15 f, 15-e y 15-a, hoy
parcelas 44, 36 y 15 del polígono 27, claramente representado en el Catastro de 1935,
que desaparece en la cartografía catastral actual. Pero, este informe se basa
exclusivamente en la observancia de la realidad física, pues, aunque exista dicho
camino, no se determina quien es el predio dominante y el sirviente y el argumento de
atribuir por mitad el camino a cada una de las fincas carece de base jurídica, puesto que
en el Registro las fincas lindan entre ellas y no se alude a la existencia de ninguna
servidumbre. Además, el hecho de que uno de los propietarios haya cerrado el camino,
impidiendo el paso a los demás es un signo evidente del indicio de una controversia

cve: BOE-A-2025-10046
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Núm. 122