Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10047)
Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que se suspende parcialmente un mandamiento en el que se trascribe una sentencia dictada en procedimiento ordinario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66059
elemento común de la urbanización (…) declarando que la zona situada (…) finca
registral numero 70.249 (…) es un elemento común de la urbanización (…).”
Recurrida dicha sentencia ante la Audiencia Provincial de Málaga, recayó fallo
desestimatorio, en marzo de 2.024, confirmando íntegramente lo declarado en la
instancia. Durante la sustanciación de este recurso y mediante escritura otorgada ante el
Notario D. José Andújar Hurtado en fecha 22 de febrero de 2.022, los titulares de las
fincas 70.248 y 70.249 transmitieron las mismas a la mercantil “Buva 58, SL”, que pasó a
ser su titular registral.
Una vez firme la sentencia de la Audiencia Provincial, al no recurrirse en casación
frente a la misma, se solicitó del JPI se nos expidiera el oportuno testimonio que,
presentado en el Registro de la Propiedad número dos de Marbella, dio lugar a la
calificación que es objeto de este recurso, en cuanto suspende parcialmente la
declaración del fallo en lo referido a las fincas 70.248 y 70.249 por no constar que su
actual titular, “Buva 58, SL”, hubiera sido demandado en referido proceso, si bien sí
inscribe el fallo en cuanto se refiere a la real superficie de la parcela 14.213.
Sobre tales hechos es sobre los que se asienta este recurso de alzada, que
entendemos debiera ser estimado en base a las siguientes consideraciones jurídicas que
se pasan a exponer.
II. No desconoce esta parte la reiterada doctrina de esa Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DG) sobre el alcance -en supuestos que
en apariencia guardarían similitud con los aquí discutidos- de los artículos 20 y 34 de la
Ley Hipotecaria (en lo sucesivo, LH). Doctrina que, es claro, avalaría la calificación
registral que impugnamos.
En efecto y como se ha dicho en idénticos o similares términos, la doctrina tradicional
de la DG podría resumirse en que de conformidad con el artículo 38 LH a todos los
efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y
presunción que está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 LH), por lo que el
titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que
sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión
proscrita por nuestra Constitución (artículo 24 de la Constitución Española).
Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral
(cfr. artículo 34 CH), le legislación hipotecaria contempla la posibilidad de tomar
anotación preventiva de la demanda (artículo 42.1 LH) que sirve de medio para publicar
frente a terceros la existencia de un procedimiento judicial en el que se demanda la
propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de
cualquier derecho real.
Puede consultarse, entre otras muchas, la Resolución de la DG de 27 de abril
de 2.012 (apartado 4).
Nuestros Tribunales secundan también dicha interpretación. Como tiene proclamado
el Tribunal Supremo, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya
sido parte”. O la STS 21 de noviembre de 2017: “Esta función calificadora no le permite
al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento
de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal”.
III. De lo dicho hasta aquí pudiera pensarse que más que un recurso de alzada
estaríamos solicitando la ratificación de la calificación parcialmente suspensiva o
aportando los argumentos que debieran avalarla. Sin duda, es otra nuestra intención.
Así, lo que se pretende es mostrar la serie de circunstancias concretas y singulares que
rodean a este supuesto y que, a nuestro criterio, debieran llevar a que la Dirección
General, sin abandonar su tradicional postura pero aplicándola ad hoc, no traslade de
cve: BOE-A-2025-10047
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66059
elemento común de la urbanización (…) declarando que la zona situada (…) finca
registral numero 70.249 (…) es un elemento común de la urbanización (…).”
Recurrida dicha sentencia ante la Audiencia Provincial de Málaga, recayó fallo
desestimatorio, en marzo de 2.024, confirmando íntegramente lo declarado en la
instancia. Durante la sustanciación de este recurso y mediante escritura otorgada ante el
Notario D. José Andújar Hurtado en fecha 22 de febrero de 2.022, los titulares de las
fincas 70.248 y 70.249 transmitieron las mismas a la mercantil “Buva 58, SL”, que pasó a
ser su titular registral.
Una vez firme la sentencia de la Audiencia Provincial, al no recurrirse en casación
frente a la misma, se solicitó del JPI se nos expidiera el oportuno testimonio que,
presentado en el Registro de la Propiedad número dos de Marbella, dio lugar a la
calificación que es objeto de este recurso, en cuanto suspende parcialmente la
declaración del fallo en lo referido a las fincas 70.248 y 70.249 por no constar que su
actual titular, “Buva 58, SL”, hubiera sido demandado en referido proceso, si bien sí
inscribe el fallo en cuanto se refiere a la real superficie de la parcela 14.213.
Sobre tales hechos es sobre los que se asienta este recurso de alzada, que
entendemos debiera ser estimado en base a las siguientes consideraciones jurídicas que
se pasan a exponer.
II. No desconoce esta parte la reiterada doctrina de esa Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DG) sobre el alcance -en supuestos que
en apariencia guardarían similitud con los aquí discutidos- de los artículos 20 y 34 de la
Ley Hipotecaria (en lo sucesivo, LH). Doctrina que, es claro, avalaría la calificación
registral que impugnamos.
En efecto y como se ha dicho en idénticos o similares términos, la doctrina tradicional
de la DG podría resumirse en que de conformidad con el artículo 38 LH a todos los
efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y
presunción que está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 LH), por lo que el
titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que
sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión
proscrita por nuestra Constitución (artículo 24 de la Constitución Española).
Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral
(cfr. artículo 34 CH), le legislación hipotecaria contempla la posibilidad de tomar
anotación preventiva de la demanda (artículo 42.1 LH) que sirve de medio para publicar
frente a terceros la existencia de un procedimiento judicial en el que se demanda la
propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de
cualquier derecho real.
Puede consultarse, entre otras muchas, la Resolución de la DG de 27 de abril
de 2.012 (apartado 4).
Nuestros Tribunales secundan también dicha interpretación. Como tiene proclamado
el Tribunal Supremo, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede
practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los
vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya
sido parte”. O la STS 21 de noviembre de 2017: “Esta función calificadora no le permite
al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento
de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal”.
III. De lo dicho hasta aquí pudiera pensarse que más que un recurso de alzada
estaríamos solicitando la ratificación de la calificación parcialmente suspensiva o
aportando los argumentos que debieran avalarla. Sin duda, es otra nuestra intención.
Así, lo que se pretende es mostrar la serie de circunstancias concretas y singulares que
rodean a este supuesto y que, a nuestro criterio, debieran llevar a que la Dirección
General, sin abandonar su tradicional postura pero aplicándola ad hoc, no traslade de
cve: BOE-A-2025-10047
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Núm. 122
