BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 66060

manera rutinaria y automática unos principios registrales que, sin duda, se han instituido
precisamente para proteger la situación justamente contraria a la que en este caso han
venido finalmente a tutelar.
No es dudoso que nos movemos en el proceloso ámbito de la colisión entre los
principios de legalidad y de seguridad jurídica, entre la realidad registral y la realidad
material, entre la plenitud jurisdiccional y la fe registral. En suma, entre la certeza fáctica
declarada en un fallo con efectos de cosa juzgada o la ratificación de una protección
formal que dé carta de naturaleza a una doble inmatriculación y a una inscripción que,
rotundamente, se sabe inexacta y que ya ha sido corregida donde sólo puede serlo: en
sede judicial, en un proceso declarativo.
Esta parte, lo afirmamos negro sobre blanco para mayor claridad, no pretende
arrostrar con la doctrina tradicional de la DG en relación con el alcance de los
artículos 20 y 34 LH. No. Lo que pretendemos, sin variar el rumbo de esa doctrina y
dejándola subsistente en términos generales, es una aplicación matizada, concreta,
singularísima para este caso atendidas las acusadas circunstancias que lo adornan.
Al hilo de estas afirmaciones, no sobra advertir que en el BOE del pasado día 17 de
diciembre de 2.024 aparecieron publicadas sendas Resoluciones de la Dirección General
por las que, en definitiva, se venía a trasladar a los Registros implicados una doctrina
que, fijada en sede judicial, es coincidente en un todo con la que instamos, favorable a la
inscripción pretendida, previa revocación de la Nota de calificación recurrida.
IV. Es cierto que del juego combinado de los artículos 42 y 43 LH se podría haber
evitado la calificación que recurrimos si en sede judicial hubiéramos solicitado, como
medida cautelar, la anotación preventiva de la demanda. Pero es igualmente cierto que
instituida la anotación preventiva de la demanda como una medida cautelar en el
artículo 727.9 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“conforme a lo establecido en el artículo
anterior, podrán acordarse, entre otras, las siguientes medidas cautelares: 5. La
anotación preventiva de demanda, cuando ésta se refiera a bienes o derechos
susceptibles de inscripción en Registros públicos’) no puede desconocerse que conforme
al artículo 730 de la misma Ley de Ritos “las medidas cautelares se solicitarán, de
ordinario, junto con la demanda principal”.
Es cierto que la anotación preventiva, como su propio nombre indica, lo que pretende
es cubrir la pendencia del proceso y advertir a futuros adquirentes de la existencia del
mismo, por lo que poco importa quién sea titular al tiempo de presentarse la demanda.
Pero aquí entra en juego un elemento temporal, casuístico, sobre el que la DG
debiera reparar antes de aplicar automáticamente su tradicional doctrina: según refieren
las sentencias aportadas al Registro mediante testimonio, la compraventa fraudulenta
urdida por el titular de la finca registral 14.213 se llevó a cabo en fecha 5 de septiembre
de 2.007 mediante elevación a públicos de sendos contratos privados.
Ocho años después y tras lo infructuoso de reconducir esa fraudulenta maniobra por
cauces amistosos, cuando esta Comunidad termina por ejercer judicialmente la acción
declarativa de dominio (año 2.015), los propietarios tanto de la finca 14.213 como de las
dos fincas de nueva creación mediante la irregular segregación seguían siendo las
mismas personas: quienes, lógicamente, fueron demandados. No puede desconocerse
que uno de los implicados, por su cualificada profesión jurídica -como resaltan las
sentencias- tiene su residencia habitual, además, en la misma urbanización (en otra
parcela) y asiste con regularidad a las Juntas Generales en que, de manera recurrente,
se aborda la cuestión. Pensar que estando afectado alguien con esa profesión, los
titulares registrales de las fincas 70.248 y 70.249 (uno de ellos familiar directo por vía
conyugal) tuvieran intención de ahondar en el fraude urdido mediante una posterior venta
si hasta entonces no lo habían hecho escapaba a toda lógica, al menos a la lógica de un
ciudadano normal y honesto una vez que el proceso estaba ya entablado.
Pero no se detiene ahí el contexto temporal sobre el que ponemos el foco. La
sentencia del JPI 8 de Marbella que de manera tan contundente pone en evidencia la
trama urdida se notifica a las partes en mayo/junio de 2.020. Y en tal fecha esta
Comunidad comprueba y constata que los titulares registrales no habían variado.

cve: BOE-A-2025-10047
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Núm. 122