BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 75552

3. Esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la posibilidad de
diligenciar libros de actas de situaciones de horizontalidad de hecho en sucesivas
ocasiones. En las Resoluciones de 15 de julio de 2015 y 17 de octubre de 2016 declaró
que no cabe legalizar el libro de actas relativo a una finca rústica que figura inscrita, en
régimen de comunidad ordinaria, a favor de veintiséis propietarios, pues la doctrina
permisiva y favorable a facilitar la toma de razón en el Registro de los acuerdos de
determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización en
relación con cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando esté dotada de estatutos
o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad del artículo 415 del
Reglamento Hipotecario, sin que pueda dotarse a la comunidad de una presunción de
semejanza con una comunidad en régimen de propiedad horizontal, que no se
corresponde con la naturaleza rústica, o de comunidad forestal de las fincas afectadas.
Por su parte, la Resolución de 1 de junio de 2022, declara que las comunidades
horizontales de facto no constituidas formalmente, pueden legalizar sus libros siempre
que existan elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes a todas ellas.
Pero añaden que, para evitar confusiones futuras, en la diligencia de legalización es
conveniente que el registrador advirtiera de que el hecho de diligenciar el libro en modo
alguno supone la inscripción del régimen de propiedad horizontal ni prejuzga la
calificación que de su título constitutivo, caso de otorgarse, ni implica que se hayan
subsanado eventuales infracciones urbanísticas ni se benefician de los efectos del
sistema registral, al no gozar de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y
fe pública registral.
En las Resoluciones de 22 de mayo de 2008 y 7 de diciembre de 2012 esta Dirección
General declaró que la diversidad de supuestos prácticos que pueden generar
situaciones similares a la de los propietarios en régimen de horizontalidad y la razón de
ser de la norma que atribuyó a los registradores la legalización de los libros de actas,
que era descargar de esta tarea a los jueces, quienes cuando diligenciaban no tenían a
la vista los libros del Registro de la Propiedad para comprobar la situación de las fincas,
llevan a admitir la legalización en situaciones no previstas expresamente en el
artículo 415 del Reglamento Hipotecario, siempre que de la instancia en que se solicite,
o de la documentación que la complemente, se desprenda que el libro está llamado a
reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de
propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto
inmobiliario. En tales casos el registrador no podrá extender la nota al margen de la
inscripción donde conste la división horizontal, sino que habrá de hacer constar los datos
de la legalización en el libro-fichero especial previsto en la regla séptima del artículo 415
del Reglamento Hipotecario, cuando dispone que «de no estar inscrita la comunidad, se
consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos»,
reflejando tal circunstancia en la instancia presentada y en el asiento de presentación de
ésta.
De las Resoluciones de 19 y 20 de febrero y 21 de mayo, todas del año 1997, se
desprende que la Dirección General entendió, con visión integradora, que de apreciarse
la existencia de una situación de comunidad que, si bien no es idéntica a la de una
propiedad horizontal, sí presenta suficientes analogías como para justificar la aplicación
de ciertos preceptos de la Ley sobre propiedad horizontal, ello debe conducir, conforme
al artículo 415 del Reglamento Hipotecario, que sea procedente la legalización solicitada.
4. Por tanto, del conjunto de la doctrina expuesta podemos concluir que para poder
diligenciar un libro de actas sobre comunidades de propietarios de hecho no constituidas
registralmente será necesario el cumplimiento de tres requisitos: a) que la supuesta
comunidad esté integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre
sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos
inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente,
con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, y c) que se desprenda de la
instancia o documentación aportada que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios

cve: BOE-A-2025-11578
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 138