Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12738)
Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.
8 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82922
Se transcribe el art. 396 del Código civil y se me subraya la parte que dice “...los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas...”.
Dicho precepto, cuya redacción en este punto se arrastra desde la reforma de 1939,
tiene su sentido para la propiedad horizontal normal en que la totalidad de los
departamentos de las distintas plantas se asientan sobre el mismo suelo. Pero tal
necesidad se convierte en contingencia en la ya no tan novedosa propiedad horizontal
“tumbada”, a la que se atribuye dicho adjetivo en razón de la distribución de los
elementos que la integran, que no se superponen sino que se sitúan en el mismo plano.
Cita también la calificación los artículos 3, 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal,
que poco añaden al tema (difícilmente podría hacerlo el art. 8, pues fue derogado por la
Ley 8/2013); y los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, que
todavía añaden menos, pues son de simple mecánica registral.
En definitiva, el carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal sólo se
extiende a lo que es la organización de la comunidad y régimen de mayorías en la
adopción de acuerdos. El resto no tiene más límite que el soporte material sobre el que
se constituye el régimen, incluida la indivisibilidad física o funcional de dicho objeto.
Sobre la física poco podemos hacer, pero sobre la funcional rige el principio de
autonomía de la voluntad dentro de las limitaciones impuestas por las normas
urbanísticas. A partir de aquí es un problema de distribución de los gastos de
mantenimiento y reparación.
Segundo. Continúa la calificación citando (…) un par de resoluciones, las cuales o
son inanes a estos efectos o directamente contradicen la calificación registral, pero cuya
utilidad es referirse a otro elemento análogo como la terraza que es cubierta de todo o
parte del edificio:
– Resolución DGRN de 17 de enero de 2018, que en la línea de lo que antes
decíamos se limita a considerar imperativo el régimen de adopción de acuerdos en
relación a una azotea configurada como elemento común de uso privativo, pero nada
impide que pueda haberlas como verdadera propiedad privativa. Por ejemplo, en el
supuesto de la Resolución DGSJFP de 25 de febrero de 2021 en el que precisamente se
pretendía transformar el carácter de elemento privativo de unas terrazas, que eran
cubierta de los locales, en un elemento común de uso privativo.
– Resolución DGRN de 19 de julio de 2018: “...Modernamente se viene distinguiendo
en la doctrina entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas
a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del
propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de
propiedad, privativa. Las primeras, por su parte, pueden ser tanto un elemento común de
uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, un elemento de
propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como
anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se
prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común)...”.
Tercero. (…) en ningún sitio de la escritura se dice que el suelo es elemento
privativo, sino los jardines. Otra cosa es confundir la corteza terrestre con la
configuración jurídico-económica que se haga de la superficie exterior, sea por su
tratamiento mineral y entonces tendemos a llamarlo patio o porche, sea por su simple
tratamiento vegetal y entonces decimos que tenemos un jardín. La prueba es que el
subsuelo sigue siendo elemento común y por él pasan determinadas canalizaciones, sin
necesidad de mayores precisiones, de la misma manera que tampoco se hace en
relación, por ejemplo, a los forjados.
En este sentido la Resolución DGSJFP de 17 de diciembre de 2024 desestimó la
pretensión unilateral del propietario de habilitar un espacio subterráneo preexistente en
el subsuelo de una vivienda integrante de una propiedad horizontal tumbada. Y ello de
conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2013 en la que
cve: BOE-A-2025-12738
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82922
Se transcribe el art. 396 del Código civil y se me subraya la parte que dice “...los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas...”.
Dicho precepto, cuya redacción en este punto se arrastra desde la reforma de 1939,
tiene su sentido para la propiedad horizontal normal en que la totalidad de los
departamentos de las distintas plantas se asientan sobre el mismo suelo. Pero tal
necesidad se convierte en contingencia en la ya no tan novedosa propiedad horizontal
“tumbada”, a la que se atribuye dicho adjetivo en razón de la distribución de los
elementos que la integran, que no se superponen sino que se sitúan en el mismo plano.
Cita también la calificación los artículos 3, 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal,
que poco añaden al tema (difícilmente podría hacerlo el art. 8, pues fue derogado por la
Ley 8/2013); y los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, que
todavía añaden menos, pues son de simple mecánica registral.
En definitiva, el carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal sólo se
extiende a lo que es la organización de la comunidad y régimen de mayorías en la
adopción de acuerdos. El resto no tiene más límite que el soporte material sobre el que
se constituye el régimen, incluida la indivisibilidad física o funcional de dicho objeto.
Sobre la física poco podemos hacer, pero sobre la funcional rige el principio de
autonomía de la voluntad dentro de las limitaciones impuestas por las normas
urbanísticas. A partir de aquí es un problema de distribución de los gastos de
mantenimiento y reparación.
Segundo. Continúa la calificación citando (…) un par de resoluciones, las cuales o
son inanes a estos efectos o directamente contradicen la calificación registral, pero cuya
utilidad es referirse a otro elemento análogo como la terraza que es cubierta de todo o
parte del edificio:
– Resolución DGRN de 17 de enero de 2018, que en la línea de lo que antes
decíamos se limita a considerar imperativo el régimen de adopción de acuerdos en
relación a una azotea configurada como elemento común de uso privativo, pero nada
impide que pueda haberlas como verdadera propiedad privativa. Por ejemplo, en el
supuesto de la Resolución DGSJFP de 25 de febrero de 2021 en el que precisamente se
pretendía transformar el carácter de elemento privativo de unas terrazas, que eran
cubierta de los locales, en un elemento común de uso privativo.
– Resolución DGRN de 19 de julio de 2018: “...Modernamente se viene distinguiendo
en la doctrina entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas
a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del
propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de
propiedad, privativa. Las primeras, por su parte, pueden ser tanto un elemento común de
uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, un elemento de
propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como
anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se
prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común)...”.
Tercero. (…) en ningún sitio de la escritura se dice que el suelo es elemento
privativo, sino los jardines. Otra cosa es confundir la corteza terrestre con la
configuración jurídico-económica que se haga de la superficie exterior, sea por su
tratamiento mineral y entonces tendemos a llamarlo patio o porche, sea por su simple
tratamiento vegetal y entonces decimos que tenemos un jardín. La prueba es que el
subsuelo sigue siendo elemento común y por él pasan determinadas canalizaciones, sin
necesidad de mayores precisiones, de la misma manera que tampoco se hace en
relación, por ejemplo, a los forjados.
En este sentido la Resolución DGSJFP de 17 de diciembre de 2024 desestimó la
pretensión unilateral del propietario de habilitar un espacio subterráneo preexistente en
el subsuelo de una vivienda integrante de una propiedad horizontal tumbada. Y ello de
conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2013 en la que
cve: BOE-A-2025-12738
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
