BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 82923

precisamente se partía de la privatividad tanto de la vivienda propiamente dicha como de
su jardín.
Confundir suelo y jardín (STS de 18 de octubre de 2013) es lo mismo que confundir
cubierta y terraza (STS de 30 de diciembre de 2015), lo que sin duda haría menos gracia
a los carísimos “rooftops” de las grandes ciudades, los cuales incluso podrían
configurarse como elementos privativos sin dependencia de ningún departamento (…)
B) Defecto 2: oportunidad de la certificación técnica en una división horizontal.–
Contra el segundo de los defectos de la nota de calificación recurrida, relativo a la
oportunidad de la certificación técnica, cabe argumentar:
Primero. Exige la calificación registral que se incorpore a la escritura de división
horizontal una certificación técnica a la que ella misma moteja de “oportuna”.
“Oportuna” significa “conveniente” y todo procedimiento administrativo debe ceñirse,
no a lo que el funcionario considera adecuado o conveniente sino a lo que es preceptivo
u obligatorio. Es lo que se conoce como principio de interdicción de la arbitrariedad de
los poderes públicos, que viene consagrado en el artículo 9-3 de la Constitución
española y tiene su desagradable trasunto en el art. 404 del Código Penal.
Segundo. A diferencia de lo que ocurre con la declaración de obra, no he
encontrado ninguna norma (ni yo ni ninguno de los compañeros con los que he
consultado) que exija tal certificación para las divisiones horizontales.
Tampoco ayudan los preceptos que la calificación registral se limita a citar como
Fundamentos de Derecho, sin indicar su relación con el asunto:
– Artículos 45 y siguientes del Decreto 1093/1997. En realidad el único que se
refiere a la división horizontal es el art. 53, exigiendo que los elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente no excedan de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva. No es el caso, seis eran los previstos, seis los resultantes. Artículo 28 del Decreto-legislativo 7/2015. Su mismo epígrafe tendría que dar una pista a
los menos avisados: “Declaración de obra nueva” (…)
Tercero. Tiene razón la calificación registral, aunque con imprecisiones en su
redacción, en que las superficies expresadas (no en esa pretendida “dicha certificación”
sino en la división horizontal formalizada en la escritura), no han de ser contradictorias
(es lo que llama “totalmente coincidentes”) con las reflejadas en la escritura de
declaración de obra nueva (a la que se refiere como “la precedente escritura”),
entendiendo la contradicción como exceso, pues el defecto puede ser imputable a ciertos
elementos comunes que no es preciso detallar (en este caso, corresponde a los cierres y
contadores).
Al autorizar la escritura de división horizontal ya hice tal comprobación y trasladé a la
misma detalladamente todas las superficies debidamente desglosadas (superficie
registral 582 m2, correspondiendo al resto no edificado destinado a jardín 175,05 m2, de
los cuales se han configurado como privativos 161,64 m2, siendo la diferencia de 13,41
m2 la que sigue como elemento común destinado a cierres y contadores, lo que no es
preciso especificar). Puesto que en la calificación registral nadie se ha tomado la
molestia de dicha revisión, dado su carácter unitario, ahora es demasiado tarde».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 5 de marzo de 2025 y elevó
el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 142,
148 y 150 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears; 78

cve: BOE-A-2025-12738
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Núm. 150