Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-12738)
Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82924
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la
Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21, 22 y 23 de febrero, 12,
14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 3 de diciembre 2010, 8 de
mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de
julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo, 10 de junio y 17
de octubre de 2014, 2 de febrero de 2015, 2 de agosto y 12 de diciembre de 2017 y 19
de febrero, 25 de abril y 1 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020 y 25 de octubre de 2021.
1. Se discute en este expediente si es inscribible una escritura de división horizontal
sobre un terreno en el que se están construyendo seis viviendas unifamiliares adosadas
con jardín en el que la registradora suspende la inscripción al señalar dos defectos: es
necesario configurar dichas porciones de terreno destinadas a jardín como de uso
exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, y falta incorporar la
oportuna certificación expedida por técnico competente, que acredite la composición y
superficies construidas o no, de cada una de las partes determinadas que integran la
totalidad del edificio.
2. Respecto al contenido de la nota de calificación.
Es reiteradísima doctrina de esta Dirección, que la nota de calificación debe reunir
los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria. La nota de calificación ha de estar adecuadamente fundamentada,
recogiendo con claridad y precisión los defectos por los que el registrador estima que no
es posible la inscripción. Cuando la calificación sea desfavorable, lo más adecuado a los
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignar
los defectos en la nota, ésta exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el
desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en
los que se basa la calificación, y pueda con ello plantear adecuadamente un eventual
recurso.
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución
del recurso.
No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre
de 2017, 27 de enero de 2020 y 25 de octubre de 2021, entre otras) que aun cuando la
argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo
escueto, cabe la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que
justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha
convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso.
3. Entrando en el fondo del asunto, respecto al primero de los defectos, la figura de
la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en numerosas ocasiones
por este Centro Directivo.
La sentencia de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid,
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad,
cve: BOE-A-2025-12738
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 150
Lunes 23 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 82924
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la
Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21, 22 y 23 de febrero, 12,
14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de abril y 13 de octubre de 2005, 3 de diciembre 2010, 8 de
mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de
julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo, 10 de junio y 17
de octubre de 2014, 2 de febrero de 2015, 2 de agosto y 12 de diciembre de 2017 y 19
de febrero, 25 de abril y 1 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020 y 25 de octubre de 2021.
1. Se discute en este expediente si es inscribible una escritura de división horizontal
sobre un terreno en el que se están construyendo seis viviendas unifamiliares adosadas
con jardín en el que la registradora suspende la inscripción al señalar dos defectos: es
necesario configurar dichas porciones de terreno destinadas a jardín como de uso
exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, y falta incorporar la
oportuna certificación expedida por técnico competente, que acredite la composición y
superficies construidas o no, de cada una de las partes determinadas que integran la
totalidad del edificio.
2. Respecto al contenido de la nota de calificación.
Es reiteradísima doctrina de esta Dirección, que la nota de calificación debe reunir
los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria. La nota de calificación ha de estar adecuadamente fundamentada,
recogiendo con claridad y precisión los defectos por los que el registrador estima que no
es posible la inscripción. Cuando la calificación sea desfavorable, lo más adecuado a los
principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignar
los defectos en la nota, ésta exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el
desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en
los que se basa la calificación, y pueda con ello plantear adecuadamente un eventual
recurso.
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución
del recurso.
No obstante, conviene tener en cuenta que es igualmente doctrina de este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 de
abril y 13 de octubre de 2005, 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre
de 2017, 27 de enero de 2020 y 25 de octubre de 2021, entre otras) que aun cuando la
argumentación en que se fundamenta la calificación haya sido expresada de modo
escueto, cabe la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que
justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha
convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso.
3. Entrando en el fondo del asunto, respecto al primero de los defectos, la figura de
la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en numerosas ocasiones
por este Centro Directivo.
La sentencia de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid,
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad,
cve: BOE-A-2025-12738
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