BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 86738

noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de
julio, 28 de septiembre y 3 de noviembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de
marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de julio de 2022, 1 de marzo de 2023 y 21 de
febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024, ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.337, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
causando el asiento de presentación número 1.598 del Diario 2024, acompañado de
escritura de ratificación otorgada el día 11 de noviembre de 2024 ante la notaria de
Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, y un acta de subsanación de fecha 9
de enero de 2025, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye
sobre las registrales 4.411, 13.245, 23.406, 23.407, 25.558, 25.563, 25.565, 25.566,
25.567, 25.575 y 25.576 y sobre parte de las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564,
según resulta del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas
porciones
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie que se constituye
sobre las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 y sobre parte de las registrales 3.002,
5.087, 15.881 y 25.564 por recaer el mismo sobre una porción de las referidas fincas,
que se identifican con referencia a una parcela catastral, pero sin establecerse identidad
con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la misma para poder determinar que las
porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se identifican mediante
un plano georreferenciado incorporado al título se ubican efectivamente sobre la cada
una de las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie.
El recurrente sostiene, en síntesis, en cuanto a las registrales 25.558, 25.575
y 25.576 que el derecho se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales, sin que
esto quede desvirtuado por su correspondencia parcial con la parcela 37 del polígono 28;
y en cuanto a las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564, que la porción de finca sobre
la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud del
plano georreferenciado que se incorpora al título; que en nuestro ordenamiento es
posible constituir un derecho sobre parte de finca sin necesidad de proceder a la previa
segregación de aquélla; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero
la inscripción de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca
y el segundo la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la
edificación cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias
concurren en el supuesto de hecho; entiende que la constitución de un derecho de
superficie no puede equipararse a un supuesto de parcelación, en que sí sería exigible la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, de conformidad con
el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, que las dudas manifestadas por la
registradora no se expresan de manera clara y suficiente en la nota de calificación, de tal
forma que no se ha podido conocer con claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y
materiales en los que se basa su calificación.
2. En primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la
posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así
como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
-reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código

cve: BOE-A-2025-13386
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Núm. 157