Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13386)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86739
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes
del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».
Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de
georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el
recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el
caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos
no es exigible en este momento».
3. En el caso que nos ocupa el derecho de superficie se constituye íntegramente
sobre tres fincas registrales (25.558, 25.575 y 25.576) y sobre parte de las
registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564. Las tres primeras, junto con la registral 3.002
forman parte de la parcela 37 del polígono 28. Y las tres restantes se corresponden con
la parcela 11 del mismo polígono. La delimitación de la porción de finca sobre la que se
constituye el derecho de superficie se encuentra determinada en el título con la
incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que resulta
la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, si bien, referido a la
totalidad de las parcelas catastrales citadas, dada la correspondencia parcial de las
referidas fincas en la forma que se ha expuesto. En principio, ello se haría con pleno
respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de
coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto
formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico; dicho plano georreferenciado
parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las
exigencias del principio de titulación pública.
Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de
plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina
perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de
septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad
que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los
caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en
un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos
esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de
un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento,
procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor
inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las
servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de
superficie íntegramente sobre las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 que junto con la
finca 3.002 se corresponden con la parcela 37 del polígono 28 (ésta también se
corresponde con la parcela 35 del señalado polígono), y sobre parte de las
registrales 5.087, 15.881 y 25.564, que se corresponden con la parcela 11 del citado
polígono 28, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la citada finca, porque el plano georreferenciado que se aporta está
referido a una parcela catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca
registral no puede establecerse.
5. El recurrente, en su escrito de recurso, señala, en cuanto a las
registrales 25.558, 25.575 y 25.576, que las mismas se describen en el título conforme a
su descripción registral y que el hecho de que se indique que las mismas forman parte
de la parcela 37 del polígono 28 no desvirtúa el hecho de que el derecho de superficie se
constituya sobre la totalidad de las meritadas fincas.
En cuanto a tal extremo, la calificación no puede mantenerse. El derecho de
superficie se constituye sobre la totalidad de las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, con
cve: BOE-A-2025-13386
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86739
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes
del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».
Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de
georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el
recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el
caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos
no es exigible en este momento».
3. En el caso que nos ocupa el derecho de superficie se constituye íntegramente
sobre tres fincas registrales (25.558, 25.575 y 25.576) y sobre parte de las
registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564. Las tres primeras, junto con la registral 3.002
forman parte de la parcela 37 del polígono 28. Y las tres restantes se corresponden con
la parcela 11 del mismo polígono. La delimitación de la porción de finca sobre la que se
constituye el derecho de superficie se encuentra determinada en el título con la
incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que resulta
la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, si bien, referido a la
totalidad de las parcelas catastrales citadas, dada la correspondencia parcial de las
referidas fincas en la forma que se ha expuesto. En principio, ello se haría con pleno
respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de
coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto
formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico; dicho plano georreferenciado
parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las
exigencias del principio de titulación pública.
Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de
plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina
perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de
septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad
que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los
caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en
un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos
esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de
un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento,
procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor
inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las
servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos
exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción
de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de
superficie íntegramente sobre las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 que junto con la
finca 3.002 se corresponden con la parcela 37 del polígono 28 (ésta también se
corresponde con la parcela 35 del señalado polígono), y sobre parte de las
registrales 5.087, 15.881 y 25.564, que se corresponden con la parcela 11 del citado
polígono 28, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la citada finca, porque el plano georreferenciado que se aporta está
referido a una parcela catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca
registral no puede establecerse.
5. El recurrente, en su escrito de recurso, señala, en cuanto a las
registrales 25.558, 25.575 y 25.576, que las mismas se describen en el título conforme a
su descripción registral y que el hecho de que se indique que las mismas forman parte
de la parcela 37 del polígono 28 no desvirtúa el hecho de que el derecho de superficie se
constituya sobre la totalidad de las meritadas fincas.
En cuanto a tal extremo, la calificación no puede mantenerse. El derecho de
superficie se constituye sobre la totalidad de las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, con
cve: BOE-A-2025-13386
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Núm. 157
