Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13387)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86752
cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una extensión de 33.728
metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano georreferenciado
incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de dos fincas
registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las que se
extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las fincas;
señalaba, además, que por esta omisión hay dudas en cuanto a la posible invasión de
dominio público, ya que las tres eran colindantes con caminos, ramblas y cabezos. Y
elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 27 de marzo de 2008,
24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de
octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de
mayo, 5 y 12 de julio, 28 de septiembre y 3 de noviembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4
de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de julio de 2022, 1 de marzo de 2023
y 21 de febrero y 1 de octubre de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2024 ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.352, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
causando el asiento de presentación número 1.630 del Diario 2024, aportándose copia
autorizada el siguiente día 3 de diciembre de 2024, se solicita la inscripción del derecho
de superficie que se constituye sobre las registrales 32.416 y 40.392 y sobre parte de las
registrales 15.460 y 25.562 según resulta del título, incorporándose planos
georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituye el referido
derecho referidos a las parcela catastrales cuya correspondencia con las fincas objeto
del título se afirma.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie que se constituye
sobre la registral 40.392 porque está sujeta a una prohibición de disponer, sin haberse
acreditado el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha
prohibición; y respecto de las registrales 15.460 y 25.562, por recaer el mismo sobre una
porción de las referidas fincas, que se identifican con referencia a una parcela catastral,
pero sin establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la
previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la misma para poder
determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se
identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican
efectivamente sobre la cada una de las fincas registrales gravadas con el derecho de
superficie.
El recurrente, respecto del defecto recayente sobre la registral 40.392 tan sólo se
remite al contenido de la nota de calificación, no realizando alegación alguna para
sostener la inscribilidad del documento presentado, debiendo entenderse, en
consecuencia, que el recurso se ciñe exclusivamente al defecto recayente sobre las
registrales 15.460 y 25.562. En cuanto a ellas, el recurrente sostiene, en síntesis, que la
porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente
identificada en virtud del plano georreferenciado que se incorpora al título; que en
nuestro ordenamiento es posible constituir un derecho sobre parte de finca sin necesidad
de proceder a la previa segregación de aquélla; que los artículos 9 y 202 de la Ley
Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se
produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y
ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la
constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de
cve: BOE-A-2025-13387
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Núm. 157
Martes 1 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 86752
cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una extensión de 33.728
metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano georreferenciado
incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de dos fincas
registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las que se
extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las fincas;
señalaba, además, que por esta omisión hay dudas en cuanto a la posible invasión de
dominio público, ya que las tres eran colindantes con caminos, ramblas y cabezos. Y
elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de
septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 27 de marzo de 2008,
24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de
octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de
mayo, 5 y 12 de julio, 28 de septiembre y 3 de noviembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4
de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de julio de 2022, 1 de marzo de 2023
y 21 de febrero y 1 de octubre de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2024 ante el notario
de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.352, que fue presentada
telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento,
causando el asiento de presentación número 1.630 del Diario 2024, aportándose copia
autorizada el siguiente día 3 de diciembre de 2024, se solicita la inscripción del derecho
de superficie que se constituye sobre las registrales 32.416 y 40.392 y sobre parte de las
registrales 15.460 y 25.562 según resulta del título, incorporándose planos
georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituye el referido
derecho referidos a las parcela catastrales cuya correspondencia con las fincas objeto
del título se afirma.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie que se constituye
sobre la registral 40.392 porque está sujeta a una prohibición de disponer, sin haberse
acreditado el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha
prohibición; y respecto de las registrales 15.460 y 25.562, por recaer el mismo sobre una
porción de las referidas fincas, que se identifican con referencia a una parcela catastral,
pero sin establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la
previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la misma para poder
determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se
identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican
efectivamente sobre la cada una de las fincas registrales gravadas con el derecho de
superficie.
El recurrente, respecto del defecto recayente sobre la registral 40.392 tan sólo se
remite al contenido de la nota de calificación, no realizando alegación alguna para
sostener la inscribilidad del documento presentado, debiendo entenderse, en
consecuencia, que el recurso se ciñe exclusivamente al defecto recayente sobre las
registrales 15.460 y 25.562. En cuanto a ellas, el recurrente sostiene, en síntesis, que la
porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente
identificada en virtud del plano georreferenciado que se incorpora al título; que en
nuestro ordenamiento es posible constituir un derecho sobre parte de finca sin necesidad
de proceder a la previa segregación de aquélla; que los artículos 9 y 202 de la Ley
Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se
produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y
ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la
constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de
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