Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13524)
Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, de la solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87450
Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de
los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal.
En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de
junio, cuya doctrina ratifica la más reciente sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre,
que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas
al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en dicha
resolución:
(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente
reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico,
sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso,
deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la
propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o
prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la
comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar
determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad
deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben
aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de
febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del
inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la
eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa
que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la
propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de
dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: ‘Se
reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la
alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para
que sean eficaces, que consten de manera expresa’.
(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser
siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad,
siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero
de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997.
En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre, proclamó, con respecto
al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:
‘[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales,
pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación
para los comuneros de su cumplimiento (...) y a ninguno de ellos se le puede privar de la
utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino
elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos” (STS de 23
febrero 2006, que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta
confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)’.
Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero, en la que estableció:
‘En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino
del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades
dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta,
con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la
Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar
de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el
destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos’.
cve: BOE-A-2025-13524
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87450
Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de
los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal.
En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de
junio, cuya doctrina ratifica la más reciente sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre,
que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas
al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en dicha
resolución:
(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente
reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico,
sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso,
deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la
propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o
prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la
comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar
determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad
deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben
aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de
febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del
inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la
eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa
que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la
propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de
dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: ‘Se
reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la
alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para
que sean eficaces, que consten de manera expresa’.
(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser
siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad,
siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero
de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997.
En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre, proclamó, con respecto
al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:
‘[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales,
pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación
para los comuneros de su cumplimiento (...) y a ninguno de ellos se le puede privar de la
utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino
elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos” (STS de 23
febrero 2006, que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta
confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)’.
Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero, en la que estableció:
‘En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino
del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades
dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta,
con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la
Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar
de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el
destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos’.
cve: BOE-A-2025-13524
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
