Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13523)
Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87430
Fundamentos de Derecho:
Interpone recurso contra la calificación de la Registradora de la Propiedad, referido
exclusivamente a los pactos a que se refiere el antecedente III, en base a los siguientes
fundamentos:
Primero. Objeto de la inscripción. Procedimiento de inscripción. Esencia del
contrato de hipoteca. Doctrina y jurisprudencia. Solicitud de inscripción parcial.
Consideramos conveniente recordar aspectos generales relativos al objeto y
procedimiento registrales, así como la esencia del derecho de hipoteca, que son
comunes a varios de los aspectos que se recurren.
En cuanto a la inscripción parcial se refiere, es reiterada y clásica la doctrina de ese
Centro directivo, cuando se afirma que no es necesaria la solicitud de los interesados, en
los casos en que el título cuya inscripción se solicite no contenga ninguno de los actos o
contratos excluidos del objeto de la inscripción, es decir, los del artículo 2 LH.
En cuanto al procedimiento de la inscripción, los asientos deben contener la
expresión de las circunstancias y contenido de los derechos inscribibles según resulte
del título. Específicamente, en cuanto a la inscripción de la hipoteca, se deben expresar
las cláusulas financieras, de vencimiento y las demás de trascendencia real, en los
términos que resulten de la escritura de formalización. Y todo ello copiándose
literalmente las condiciones establecidas el título. En sentido contrario, en ningún caso
se pueden expresar en la inscripción, los pactos que carezcan de trascendencia real.
La calificación registral de los títulos, se configura como un prius del procedimiento
registral, función primordial de los registradores de la propiedad, debido a los
importantes efectos que produce su inscripción. La calificación es especialmente
compleja al converger normas de distinta naturaleza, Derecho civil, hipotecario, procesal,
etc. y está sometida al control del recurso, que tiene diferentes vías. La que se ejercita
en el presente recurso está limitada a la determinación de si la calificación realizada por
la Registradora se ajusta a Derecho, tanto formal como sustantivamente.
La hipoteca, en tanto que garantía de una obligación principal, tiene como esencia
que, vencida tal obligación, puedan ser enajenadas las cosas gravadas con ella para
pagar al acreedor. En este sentido, la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente
o mediante la venta extrajudicial sobre los bienes hipotecados. El primer procedimiento
está regulado esencialmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), que
básicamente requiere tres requisitos: (i) que se determine el precio en que los
interesados tasan el bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta; (ii) que en el
título conste un domicilio, que fije el deudor, para la práctica de los requerimientos y de
las notificaciones; y (iii) que el registrador haga constar en la inscripción de la hipoteca
tales circunstancias.
En la STS 463/2019, de 11 de septiembre de 2019, (secc 1.ª), Recurso, 1752/2014,
en referencia al supuesto de vencimiento anticipado de contrato de préstamo hipotecario,
pero aplicable por analogía a la mayor parte de las instituciones a que nos referimos en
el presente recurso, en su fundamento de derecho octavo, indica:
Octavo. Asunción de la doctrina establecida por el TJUE en la sentencia de 26 de
marzo de 2019 y los AATJUE de 3 de julio de 2019….
6.… si bien en nuestro ordenamiento jurídico la nulidad de la cláusula de vencimiento
anticipado no comporta la desaparición completa de las facultades del acreedor
hipotecario, resulta evidente que conlleva la restricción de la facultad esencial del
derecho de hipoteca, que es la que atribuye al acreedor el poder de forzar la venta de la
cosa hipotecada para satisfacer con su precio el importe debido (artículo 1858 CC). En
particular, en un contrato de préstamo hipotecario de larga duración, la garantía se
desnaturaliza, pierde su sentido.
7. En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca
están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del
cve: BOE-A-2025-13523
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87430
Fundamentos de Derecho:
Interpone recurso contra la calificación de la Registradora de la Propiedad, referido
exclusivamente a los pactos a que se refiere el antecedente III, en base a los siguientes
fundamentos:
Primero. Objeto de la inscripción. Procedimiento de inscripción. Esencia del
contrato de hipoteca. Doctrina y jurisprudencia. Solicitud de inscripción parcial.
Consideramos conveniente recordar aspectos generales relativos al objeto y
procedimiento registrales, así como la esencia del derecho de hipoteca, que son
comunes a varios de los aspectos que se recurren.
En cuanto a la inscripción parcial se refiere, es reiterada y clásica la doctrina de ese
Centro directivo, cuando se afirma que no es necesaria la solicitud de los interesados, en
los casos en que el título cuya inscripción se solicite no contenga ninguno de los actos o
contratos excluidos del objeto de la inscripción, es decir, los del artículo 2 LH.
En cuanto al procedimiento de la inscripción, los asientos deben contener la
expresión de las circunstancias y contenido de los derechos inscribibles según resulte
del título. Específicamente, en cuanto a la inscripción de la hipoteca, se deben expresar
las cláusulas financieras, de vencimiento y las demás de trascendencia real, en los
términos que resulten de la escritura de formalización. Y todo ello copiándose
literalmente las condiciones establecidas el título. En sentido contrario, en ningún caso
se pueden expresar en la inscripción, los pactos que carezcan de trascendencia real.
La calificación registral de los títulos, se configura como un prius del procedimiento
registral, función primordial de los registradores de la propiedad, debido a los
importantes efectos que produce su inscripción. La calificación es especialmente
compleja al converger normas de distinta naturaleza, Derecho civil, hipotecario, procesal,
etc. y está sometida al control del recurso, que tiene diferentes vías. La que se ejercita
en el presente recurso está limitada a la determinación de si la calificación realizada por
la Registradora se ajusta a Derecho, tanto formal como sustantivamente.
La hipoteca, en tanto que garantía de una obligación principal, tiene como esencia
que, vencida tal obligación, puedan ser enajenadas las cosas gravadas con ella para
pagar al acreedor. En este sentido, la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente
o mediante la venta extrajudicial sobre los bienes hipotecados. El primer procedimiento
está regulado esencialmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), que
básicamente requiere tres requisitos: (i) que se determine el precio en que los
interesados tasan el bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta; (ii) que en el
título conste un domicilio, que fije el deudor, para la práctica de los requerimientos y de
las notificaciones; y (iii) que el registrador haga constar en la inscripción de la hipoteca
tales circunstancias.
En la STS 463/2019, de 11 de septiembre de 2019, (secc 1.ª), Recurso, 1752/2014,
en referencia al supuesto de vencimiento anticipado de contrato de préstamo hipotecario,
pero aplicable por analogía a la mayor parte de las instituciones a que nos referimos en
el presente recurso, en su fundamento de derecho octavo, indica:
Octavo. Asunción de la doctrina establecida por el TJUE en la sentencia de 26 de
marzo de 2019 y los AATJUE de 3 de julio de 2019….
6.… si bien en nuestro ordenamiento jurídico la nulidad de la cláusula de vencimiento
anticipado no comporta la desaparición completa de las facultades del acreedor
hipotecario, resulta evidente que conlleva la restricción de la facultad esencial del
derecho de hipoteca, que es la que atribuye al acreedor el poder de forzar la venta de la
cosa hipotecada para satisfacer con su precio el importe debido (artículo 1858 CC). En
particular, en un contrato de préstamo hipotecario de larga duración, la garantía se
desnaturaliza, pierde su sentido.
7. En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca
están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del
cve: BOE-A-2025-13523
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Núm. 158
