Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13523)
Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87432
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se
hayan recogido en el asiento respectivo.
3.1 Procedimiento de venta extrajudicial. Este es el segundo (y último) de los
establecidos para ejercitar la acción hipotecaria, si bien limitado su ámbito a la falta de
pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Para este procedimiento
se exigen determinados requisitos y formalidades, remitiéndose al Reglamento
Hipotecario en cuanto al procedimiento de la subasta, la forma y personas a las que
deban efectuarse las notificaciones.
A su vez, el artículo 234 RH, que es el primero de los que regulan el procedimiento
ejecutivo extrajudicial, establece que para su tramitación se requiere que en el título
conste la circunstancia siguiente: «2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la
práctica de los requerimientos y de las notificaciones…».
En consecuencia, el efecto que produce la suspensión de la estipulación 18.3 es
semejante al caso anterior: se impide el ejercicio de la acción hipotecaria mediante el
procedimiento de venta extrajudicial.
Conclusión de este fundamento. En el préstamo hipotecario que nos ocupa,
concertado por un plazo de 30 años, no se puede ejercitar la acción hipotecaria porque
en la inscripción no aparece fijado por el deudor el domicilio para los requerimientos y las
notificaciones. La Registradora, al practicar la inscripción, además ha transgredido lo
dispuesto en el artículo 1858 CC.
En consecuencia, la fijación por el deudor de domicilio para los requerimientos y las
notificaciones, contenido en la estipulación decimoséptima, tiene trascendencia real y por
ello eficacia frente a terceros, por lo que se debe rectificar la inscripción practicada en el
sentido de copiarse literalmente la fijación establecida en el título, incluida en dicha
cláusula.
Tercero. Pactos que tienen trascendencia real (eficacia frente a terceros).
18.1
Cuenta contable del préstamo.
A los efectos de este Préstamo, la acreditante abrirá y llevará en sus libros una
cuenta especial a nombre de la acreditada (en adelante, la «Cuenta Contable del
Préstamo») en la que adeudará el importe del principal dispuesto, así como los
intereses, gastos, intereses de demora y cuantas otras cantidades se devenguen de
acuerdo con el Contrato y sean de cuenta de la acreditada. De igual modo, se abonarán
en ella todas las cantidades recibidas por la acreditante de la acreditada o de un tercero
cve: BOE-A-2025-13523
Verificable en https://www.boe.es
Ya indicamos que en el procedimiento de inscripción deben copiarse literalmente las
condiciones establecidas el título, y que, en sentido contrario, en ningún caso se pueden
expresar en la inscripción, los pactos que carezcan de trascendencia real.
En el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, se requiere
que a la demanda se acompañen determinados documentos exigidos para el despacho
por ejecución por la LEC, que requiere la determinación de la cantidad líquida, en
particular (i) El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la
liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y
abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo
concreto por el que se pide la ejecución; (ii) El documento fehaciente que acredite
haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título; y (iii) las
operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide
la ejecución, cuando la cantidad que reclama provenga de un préstamo o crédito en el
que se hubiera pactado un interés variable. Además, este procedimiento sólo puede
ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos
contenidos en el título que se hayan recogido en la inscripción.
En la inscripción registral practicada aparecen acreditados los requerimientos
legalmente exigidos, que constan la estipulación 18.1 del documento inscrito, del modo
siguiente:
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87432
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se
hayan recogido en el asiento respectivo.
3.1 Procedimiento de venta extrajudicial. Este es el segundo (y último) de los
establecidos para ejercitar la acción hipotecaria, si bien limitado su ámbito a la falta de
pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Para este procedimiento
se exigen determinados requisitos y formalidades, remitiéndose al Reglamento
Hipotecario en cuanto al procedimiento de la subasta, la forma y personas a las que
deban efectuarse las notificaciones.
A su vez, el artículo 234 RH, que es el primero de los que regulan el procedimiento
ejecutivo extrajudicial, establece que para su tramitación se requiere que en el título
conste la circunstancia siguiente: «2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la
práctica de los requerimientos y de las notificaciones…».
En consecuencia, el efecto que produce la suspensión de la estipulación 18.3 es
semejante al caso anterior: se impide el ejercicio de la acción hipotecaria mediante el
procedimiento de venta extrajudicial.
Conclusión de este fundamento. En el préstamo hipotecario que nos ocupa,
concertado por un plazo de 30 años, no se puede ejercitar la acción hipotecaria porque
en la inscripción no aparece fijado por el deudor el domicilio para los requerimientos y las
notificaciones. La Registradora, al practicar la inscripción, además ha transgredido lo
dispuesto en el artículo 1858 CC.
En consecuencia, la fijación por el deudor de domicilio para los requerimientos y las
notificaciones, contenido en la estipulación decimoséptima, tiene trascendencia real y por
ello eficacia frente a terceros, por lo que se debe rectificar la inscripción practicada en el
sentido de copiarse literalmente la fijación establecida en el título, incluida en dicha
cláusula.
Tercero. Pactos que tienen trascendencia real (eficacia frente a terceros).
18.1
Cuenta contable del préstamo.
A los efectos de este Préstamo, la acreditante abrirá y llevará en sus libros una
cuenta especial a nombre de la acreditada (en adelante, la «Cuenta Contable del
Préstamo») en la que adeudará el importe del principal dispuesto, así como los
intereses, gastos, intereses de demora y cuantas otras cantidades se devenguen de
acuerdo con el Contrato y sean de cuenta de la acreditada. De igual modo, se abonarán
en ella todas las cantidades recibidas por la acreditante de la acreditada o de un tercero
cve: BOE-A-2025-13523
Verificable en https://www.boe.es
Ya indicamos que en el procedimiento de inscripción deben copiarse literalmente las
condiciones establecidas el título, y que, en sentido contrario, en ningún caso se pueden
expresar en la inscripción, los pactos que carezcan de trascendencia real.
En el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, se requiere
que a la demanda se acompañen determinados documentos exigidos para el despacho
por ejecución por la LEC, que requiere la determinación de la cantidad líquida, en
particular (i) El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la
liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y
abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo
concreto por el que se pide la ejecución; (ii) El documento fehaciente que acredite
haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título; y (iii) las
operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide
la ejecución, cuando la cantidad que reclama provenga de un préstamo o crédito en el
que se hubiera pactado un interés variable. Además, este procedimiento sólo puede
ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos
contenidos en el título que se hayan recogido en la inscripción.
En la inscripción registral practicada aparecen acreditados los requerimientos
legalmente exigidos, que constan la estipulación 18.1 del documento inscrito, del modo
siguiente:
