Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13508)
Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87224
4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los
argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables
al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones
referenciadas, que utiliza la Sra. Registradora para calificar desfavorablemente la
Escritura Pública presentada a la inscripción y denegar la misma, no son de aplicación,
ni siquiera por analogía, al caso que nos ocupa, en atención a la fundamentación jurídica
material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso,
dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.
Fundamentos de Derecho.
I.
Jurídicos procesales:
i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y
Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero
de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria
ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a)
de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de
practicar la inscripción.
iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala
expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que
se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.
Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente
establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar
aquel.
Jurídico materiales:
Primero. Que en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de
inscripción, se identifica la finca conforme a su descripción registral y se adjuntan como
anexos el certificado y plano catastral correspondiente a la parcela catastral 25 del
polígono 28, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto
de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca
registral descrita sobre la que se concede el derecho de superficie.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de
constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la
delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es
II.
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87224
4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los
argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables
al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones
referenciadas, que utiliza la Sra. Registradora para calificar desfavorablemente la
Escritura Pública presentada a la inscripción y denegar la misma, no son de aplicación,
ni siquiera por analogía, al caso que nos ocupa, en atención a la fundamentación jurídica
material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso,
dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.
Fundamentos de Derecho.
I.
Jurídicos procesales:
i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y
Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero
de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria
ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a)
de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de
practicar la inscripción.
iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala
expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que
se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.
Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente
establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar
aquel.
Jurídico materiales:
Primero. Que en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de
inscripción, se identifica la finca conforme a su descripción registral y se adjuntan como
anexos el certificado y plano catastral correspondiente a la parcela catastral 25 del
polígono 28, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto
de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca
registral descrita sobre la que se concede el derecho de superficie.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de
constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la
delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones
de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que
en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso
sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente
de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad
objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce
reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se
constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código
Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede
suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de
la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y
siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de
una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física
extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los
casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán
determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en
cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es
II.
