BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87225

dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las
coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe
entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente
proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se
modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando
se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la
edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro
supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho
de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la
porción de la Finca registral 23.408 sobre la que se constituye el derecho de superficie
se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación del plano y
certificado catastral correspondientes a la parcela catastral 25 del polígono 28 de la que
resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con
pleno respeto al principio de especialidad registral.
Así, en el Exponen IV de la Escritura se recoge:
“Que la parte propietaria está interesada en constituir un derecho de superficie a
favor de la superficiaria y ésta, está interesada en adquirirlo sobre la parte de la finca
registral descrita correspondiente a la totalidad de la parcela catastral 25 del polígono 28,
cuyo plano se incorpora.”
Describiéndose la Finca registral, conforme a su descripción registral, en los
siguientes términos:
“Rústica. Cinco hectáreas, siete áreas, sesenta y cinco centiáreas (50.765 m2), de
tierra viña, en las que existen las siguientes edificaciones: un cobertizo de 140 m2 un
conjunto de edificaciones adosadas y ensanches comprensivas de: una antigua bodega
de 184 m2; una vivienda de 61 m2. en la que existe una segunda planta que ocupa 50
m2; almacenes de 270 m2. y un cobertizo de 34 m2.; y ensanches o egidos, que ocupan
una superficie de suelo de 336 m2. los cuales están formados por las tierras o
ensanches de la edificación comprendidos dentro de las líneas siguientes: la
determinada por la prolongación hacia el Este, herederos de P. A.; la determinada por la
prolongación al Oeste de la fachada posterior del edificio bodega hasta el bancal propio
de esta finca. Está situada en término de Villena, partida (…) y linda todo ello: al Norte,
con el camino (…); Levante, con camino y la parte de casa y dos tahúllas de R. A. C.;
Mediodía, con camino (…); y Oeste, con tierras de don E. L. S.
Según catastro se atribuye una superficie gráfica de parcela de cuarenta y nueve mil
novecientos doce metros cuadrados (49.912 m²).
Inscripción. En el Registro de la Propiedad de Villena, al tomo 1280, libro 723 de
Villena, folio 131, finca 23.408, inscripción 6.ª
Catastro: Polígono 28 parcela 25 en cuanto al terreno. Las construcciones forman
parte de la parcela 53 del polígono 28.”
De esta descripción se desprende claramente que la finca 23.408 se corresponde
con dos parcelas catastrales:
– Parcela 25 del Polígono 28, en cuanto al terreno.
– Parcela 53 del Polígono 28, en cuanto a las edificaciones.
Habiéndose otorgado el derecho de superficie por el propietario concedente sobre la
parte de la finca registral 23.408 que se corresponde con la Parcela 25 del Polígono 28.
Quedando fuera la parte de la finca que se corresponde con la Parcela 53 del
Polígono 28.
Así, dicho documento (certificado y plano catastral) forma parte del instrumento
público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador

cve: BOE-A-2025-13508
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 158