BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87203

basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la
subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese
resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución
de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas
de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal
parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de
participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible
de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que
exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar
a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.
En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en
presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en
cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados,
aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye,
carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del
derecho. Y sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio al uno
que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que
requeriría la exigencia de una licencia de parcelación conforme a la normativa
autonómica aplicable que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación
ara la práctica de la inscripción solicitada.
En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho
de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica
previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sólo será exigible cuando existan duda
de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de
superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de
ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de la finca registral 15.869
de Villena pueda extralimitarse de las mismas. Resultando absolutamente necesaria
dicha motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de
calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos
aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica Fe
Pública a la que nos dirigimos en supuesto idéntico al que nos ocupa en Resolución de
fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia
entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación
catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la
porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de
la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la
finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la
finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los
fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle
en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis
impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o
documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y
resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse
en este punto y el recurso debe estimarse”.
Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas,
entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción
del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie,

cve: BOE-A-2025-13506
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Núm. 158