BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87255

Por otro lado, en relación a lo señalado por el recurrente, sobre la preferencia del
crédito por tratarse de deudas con la comunidad de propietarios, esta Dirección General
se ha pronunciado al respecto en Resolución de 23 de noviembre de 2016, entre otras,
señalando: «la redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal
distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de
un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos
sobre el mismo inmueble. Respecto de la preferencia frente a otros créditos, este Centro
Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su
naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del
carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el
que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del
procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo
únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los
tres últimos años inmediatamente anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal
carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios podría dar lugar a una
anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos
reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de
esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación. Y en ese
supuesto sí sería posible extender la anotación de la demanda que solicitase tal
pretensión. Respecto a los futuros adquirentes del piso, el párrafo tercero del
artículo 9.1.e) dispone: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios
para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite
de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará́ legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación». Consecuentemente la afección del piso ya
está establecida por la ley respecto a las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la
cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. En este caso la
fecha a partir de la cual debe computarse el plazo de devengo garantizado es el
momento de la adquisición. Sin embargo, esta afección legal no permite considerar que
una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por
el impago de las cuotas de comunidad (…), tenga eficacia real. Si, en efecto, se lleva a
cabo la enajenación del piso, este precepto permite que se inicie un procedimiento frente
a dicho adquirente en reclamación de dicha cantidad no solo a efectos obligacionales
sino en ejecución de la afección real y en este supuesto dado que la ejecución, de
llevarse a cabo, si implicaría una modificación de la titularidad podría así mismo ser
objeto de anotación».
Finalmente, en relación al principio registral de tracto sucesivo consagrado en el
artículo 20, último inciso, Ley Hipotecaria, es claro al señalar que «no podrá tomarse
anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en
la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el
procedimiento».
4. Sentado lo anterior, no puede sino confirmarse la nota de calificación de la
registradora, pues en el documento judicial objeto de este expediente no existe un
procedimiento en trámite de resolución, sino una sentencia ya dictada, sin aportar
mandamiento o providencia judicial ordenando la práctica de asiento registral alguno con
sus requisitos legales de contenido y forma. A su vez, el objeto de la misma no es una
acción real ni capaz de producir una modificación jurídico real sobre la finca registral, en
tanto consiste en la condena al pago de una cantidad de dinero reclamada, ni se
pretende hacer valer la afección real de la finca a los gastos de comunidad previstos en
la Ley sobre propiedad horizontal. Tampoco resulta que se incluya en uno de los

cve: BOE-A-2025-13510
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Núm. 158