Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13510)
Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 2 relativa a una instancia por la que se solicita la práctica de una anotación preventiva de demanda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87254
estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones
producidas durante la pendencia del proceso correspondiente” (artículo 726.1.1.ª de la
Ley de Enjuiciamiento Civil)».
Sobre lo que deba entenderse por procedimiento que pueda afectar al contenido del
Registro de la Propiedad, esta Dirección General se ha pronunciado en distintas
ocasiones en una doctrina que ha ido considerando, frente a una interpretación estricta
del precepto que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, que
la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción
ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o
indirectamente, efectos reales.
Así lo considera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de julio de 2020 que, trayendo a colación la anterior doctrina de esta
Dirección General, reconoce que «se ha señalado así de modo reiterado que no caben
anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de
naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real
ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia,
como sería los supuestos propios de un “ius ad rem”».
En efecto, el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara
que el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria comprende tanto las demandas fundadas en
una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las
fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos,
permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino la facultad de anotar a
los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en el
Registro.
De igual modo este Centro Directivo considera que el artículo 42.1.º de la Ley
Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de
prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y la
práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo, ha conferido
una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de
demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, por tanto, una garantía cuya constancia registral favorece por el
juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (cfr. Resolución de 8 de
noviembre de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento
(cfr. Resolución de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la
declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia (cfr. Resolución de 15
de septiembre de 2017).
Y es que, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo
de 2021, y recoge la más reciente de 20 de diciembre de 2022, «(…) no cabe
desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil se ha abierto la
posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que la publicidad
registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil)».
cve: BOE-A-2025-13510
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87254
estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones
producidas durante la pendencia del proceso correspondiente” (artículo 726.1.1.ª de la
Ley de Enjuiciamiento Civil)».
Sobre lo que deba entenderse por procedimiento que pueda afectar al contenido del
Registro de la Propiedad, esta Dirección General se ha pronunciado en distintas
ocasiones en una doctrina que ha ido considerando, frente a una interpretación estricta
del precepto que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, que
la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción
ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o
indirectamente, efectos reales.
Así lo considera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de julio de 2020 que, trayendo a colación la anterior doctrina de esta
Dirección General, reconoce que «se ha señalado así de modo reiterado que no caben
anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de
naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real
ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia,
como sería los supuestos propios de un “ius ad rem”».
En efecto, el Tribunal Supremo, desde Sentencia de 18 de febrero de 1985, declara
que el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria comprende tanto las demandas fundadas en
una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera directamente a las
fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata vocación a los mismos,
permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino la facultad de anotar a
los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con trascendencia en el
Registro.
De igual modo este Centro Directivo considera que el artículo 42.1.º de la Ley
Hipotecaria incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de
prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y la
práctica judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo, ha conferido
una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de
demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos
reales inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, por tanto, una garantía cuya constancia registral favorece por el
juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (cfr. Resolución de 8 de
noviembre de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento
(cfr. Resolución de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la
declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia (cfr. Resolución de 15
de septiembre de 2017).
Y es que, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo
de 2021, y recoge la más reciente de 20 de diciembre de 2022, «(…) no cabe
desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil se ha abierto la
posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que la publicidad
registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil)».
cve: BOE-A-2025-13510
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
