BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 158

Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87249

Naturaleza:
a) Desde un punto de vista procesal, la anotación de demanda es una medida
cautelar que tiende a asegurar la efectividad que deba tener una eventual sentencia
condenatoria, asegurando que su ejecución se verificará bajo los mismos presupuestos
que regían al tiempo de entablarse la demanda judicial.
b) Desde el punto de vista registral, la anotación de demanda da publicidad al
ejercicio de acciones contradictorias de derechos inscritos o reveladoras de pretensiones
de modificaciones jurídico reales, a cuyo éxito se condiciona la eficacia de los actos
dispositivos inscritos con posterioridad, evitando la aparición de terceros protegidos
frente a la sentencia favorable al demandante.
2.

Acciones personales con trascendencia real.

El objeto de las anotaciones de demanda, como queda expuesto, es una situación
jurídica registrada o registrable, pero se cuestiona si, bajo ese presupuesto objetivo, sólo
cabe la anotación cuando se ejercitan acciones reales en sentido propio, o si también
cabria la anotación por acciones basadas en derechos personales, pero dirigidas a la
transmisión del dominio o constitución de derechos reales.
La doctrina tradicional, y la propia DGRN en una primera etapa, interpretando
literalmente, el art. 42.10 L.H., entendieron que sólo era admisible la anotación de las
acciones reales en sentido propio, es decir, la acción reivindicatoria, declarativa de
dominio, confesoria, etc.,
Sin embargo, desde principios del pasado siglo se fue abriendo paso una opinión
favorable a la anotación de demandas basadas en un “ius ad rem” o vocación al derecho
real (R. 4 julio 1919), para llegar a afirmarse, finalmente, que al amparo del número 1.º
del art. 42 LH cabe toda demanda basada en acciones personales de las que pueda
resultar una modificación jurídico real de la situación inscrita.
De acuerdo con este criterio, la doctrina de la DGRN ha permitido la anotación de la
demanda en los supuestos siguientes:
– Elevación a público de documento privado de compraventa.
– Rescisión por causa de lesión o fraude, cuya anotación permite que conste
específicamente en el registro la causa de rescisión, perjudicando a los terceros
adquirentes a efectos del art. 37 L.H.
– Retractos legales
– Nulidad del testamento fundada en vicio formal o vicios de la voluntad
– Retorno arrendaticio
– Impugnación de liquidación fraudulenta de sociedad conyugal
– Reclamación de pago de los gastos de comunidad en el seno de la propiedad
horizontal a efectos de hacer constar la preferencia ex. Art. 9 LPH
– Oposición al procedimiento de venta extrajudicial ante notario o nulidad del
procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca.

Segundo: El citado Registro dictaminó entre otras:
a) … pero no aquellas en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad
de dinero…
b) Aparte de lo anterior, y teniendo en cuenta de que no estamos en la
sustanciación de un proceso,… ya finalizado con sentencia dictada, en la que se
condena a abonar el pago de una cantidad a la Comunidad de Propietarios, lo que
procedería sería la toma de razón de la sentencia correspondiente en caso de que el

cve: BOE-A-2025-13510
Verificable en https://www.boe.es

Esta circunstancia ha determinado que el número 1.º del art. 42 LH deje de
considerarse sujeto al criterio de “numerus clausus”, si bien exigiéndose como condición
indispensable para la admisibilidad de la anotación que la demanda pueda dar lugar a
una alteración de la situación registral del inmueble.