BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87253

o una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca (…) Pero en tal caso,
ambas medidas deberán ordenarse mediante el oportuno mandamiento judicial que así
lo ordene (art. 43 de la Ley Hipotecaria) y que reúna los requisitos de los arts. 165 y 166
del Reglamento Hipotecario, y que será objeto de nueva calificación registral conforme al
art. 18 de la Ley Hipotecaria».
El tercer lugar, la vulneración del principio de tracto sucesivo, pues «la finca
registral 1761 se halla inscrita a favor de don A. S. U. y doña P. L. M., con carácter
ganancial, de ahí que el documento judicial que se presente ha de reunir los requisitos
derivados del principio de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria), y dirigirse la
demanda contra ambos cónyuges y, en caso de presentarse mandamiento de anotación
preventiva de embargo, conforme al art. 144 del Reglamento Hipotecario “deberá constar
que la demanda ha sido dirigida contra los dos cónyuges o que, estando demandado uno
de los cónyuges, ha sido notificado al otro el embargo”».
Y, finalmente, en relación a los preceptos señalados por los recurrentes en su
solicitud, al expresar que «tampoco cabría la práctica de la operación registral solicitada
al amparo del art. 42.10 de la Ley Hipotecaria o del art. 727.5 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, pues no se trataría de una anotación preventiva amparada por la
Ley (art. 42.10 LH) ni una anotación preventiva de demanda que se refiera a bienes o
derechos susceptibles de inscripción (art. 727.5 de la L.E.C.)».
3. La regulación de la anotación de demanda es limitada y ha sido objeto de estudio
y desarrollo por esta Dirección General. En primer lugar, con carácter general, el
artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria señala que «podrán pedir anotación preventiva de
sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en
juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o
extinción de cualquier derecho real». En su apartado décimo, señalado por el recurrente,
incluye «el que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva,
conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».
En cuanto al documento en cuya virtud debe tomarse la anotación de demanda
señala el artículo 43 Ley Hipotecaria que «en el caso del número primero del artículo
anterior, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por
providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento
bastante al prudente arbitrio del juzgador». En relación a dicho documento judicial, el
artículo 73 de la Ley Hipotecaria expresa que «todo mandamiento judicial disponiendo
hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener,
según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que
se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación» y, en este sentido, el
artículo 72 de la misma norma dispone que «las anotaciones preventivas contendrán las
circunstancias que se exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o
documentos presentados para exigir las mismas anotaciones».
En relación a dicha regulación, la Sentencia del Tribunal Supremo número 828/2008,
de 22 de septiembre, afirma: «La anotación preventiva de demanda (artículo 42.1.º LH)
tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos
registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho
real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar
que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan
desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las
exigencias de los principios de buena fe (art. 34 LH) y legitimación (art. 38 LH)
registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad
anudados a tal posición jurídica».
En el mismo sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 20 de julio de 2020 estableció que «(…) la anotación preventiva de la
demanda es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, como resulta del
artículo 727.5.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y una de las características que han de
reunir las medidas cautelares es “ser exclusivamente conducentes a hacer posible la
efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia

cve: BOE-A-2025-13510
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Núm. 158