Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13516)
Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 a inscribir una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87313
Se suspende la inscripción con base en dos defectos que se sintetizan así:
«Uno. Para elevar a público un contrato es preciso el consentimiento de los que lo
otorgaron y si alguno de ellos hubiese fallecido por los que acrediten ser todos sus
causahabientes mediante la aportación del título sucesorio (Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de abril de 2005 y 9 de enero de 2018) (…)
Dos. La contadora-partidora dativa tiene facultades para realizar la partición
hereditaria y los actos imprescindibles para preparar la misma, pero no tiene facultades
para suplir la declaración de voluntad de uno de los herederos y ratificar la elevación a
público un contrato privado otorgado por la causante, referido a una finca que no forma
parte del caudal hereditario, pues no se trata de una operación particional, ni necesaria,
ni preparatoria para la partición de la herencia, sino que se trata de un acto totalmente
ajeno a la partición, es más, según resulta de la diligencia telemática que ahora se
acompaña, la partición ya está hecha y aprobada notarialmente (artículo 1057 del Código
civil y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de
enero de 2018)».
El en su día comprador recurre la calificación, con la siguiente alegación (así la
califica): «(…) Si el argumento del Registrador que se apoya en la Jurisprudencia en
cuanto a que es “excepcional la equiparación del silencio con el consentimiento tácito…y
que ha de estarse a los hechos concretos” impugnamos tal apoyo de base por cuanto el
propio calificador no da argumento alguno para que se “palpe” que estamos en un caso
que no es excepcional ni tampoco “ahonda” ni analiza el hecho concreto, sino que se
limita a concluir (lo subraya) que en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla
general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la
exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al
Registro… por lo que, concluyendo, venimos a impugnar que, aún en el caso de que
estemos hablando en esos términos, que consideramos que no es así, por ser un acto
debido, de administración y no de disposición, tal como veníamos sosteniendo, en
ningún caso el Registrador Justifica el Fundamento de Derecho esgrimido con el caso
presente.»
2. Así las cosas, el recurso no puede prosperar y procede confirmar íntegramente
la calificación con base en la argumentación que en ella se contiene.
Por lo que se refiere al primero de los defectos, y para soslayar la ineludible
exigencia de unanimidad e intervención de todos los herederos (de la en su día
vendedora), alega el recurrente que, en este caso, la elevación a público del documento
privado en cuya virtud la vendedora transmitió en su día inmueble no es un acto de
disposición sobre aquel, sino un acto debido, conforme a lo prescrito en el artículo 1279
del Código Civil. Ahora bien y dicho lo anterior, aparte de la necesaria intervención de
todos los herederos, como sucesores y continuadores de la personalidad del causante,
el principio de tracto sucesivo recogido en el capital artículo 20 de la Ley Hipotecaria
tampoco puede ser soslayado.
La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto
sucesivo en su aspecto material, y los supuestos en que no es necesaria una previa
inscripción se explican en razón de la necesidad de evitar que el Registro publique
titularidades intermedias bien transitorias, bien realmente inexistentes; pero siempre
cumpliendo, aunque sea de forma abreviada o a través de representación voluntaria o
legal, el fundamental encadenamiento entre titularidades, que constituye la esencia del
principio de tracto, derivado, como se ha dicho, del de legitimación.
Así, el artículo 20, en su párrafo quinto, apartado primero, dispone que no será
precisa la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos,
cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten
por escrito y firmados por éste; lo que quiere decir que, estando los bienes vendidos
inscritos a nombre del causante, no se extenderá inscripción alguna a nombre de sus
herederos, ya que éstos nada adquieren por haberse enajenado los bienes en vida de
aquel, de forma que la inscripción de venta se practicará a nombre del comprador, una
cve: BOE-A-2025-13516
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87313
Se suspende la inscripción con base en dos defectos que se sintetizan así:
«Uno. Para elevar a público un contrato es preciso el consentimiento de los que lo
otorgaron y si alguno de ellos hubiese fallecido por los que acrediten ser todos sus
causahabientes mediante la aportación del título sucesorio (Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de abril de 2005 y 9 de enero de 2018) (…)
Dos. La contadora-partidora dativa tiene facultades para realizar la partición
hereditaria y los actos imprescindibles para preparar la misma, pero no tiene facultades
para suplir la declaración de voluntad de uno de los herederos y ratificar la elevación a
público un contrato privado otorgado por la causante, referido a una finca que no forma
parte del caudal hereditario, pues no se trata de una operación particional, ni necesaria,
ni preparatoria para la partición de la herencia, sino que se trata de un acto totalmente
ajeno a la partición, es más, según resulta de la diligencia telemática que ahora se
acompaña, la partición ya está hecha y aprobada notarialmente (artículo 1057 del Código
civil y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de
enero de 2018)».
El en su día comprador recurre la calificación, con la siguiente alegación (así la
califica): «(…) Si el argumento del Registrador que se apoya en la Jurisprudencia en
cuanto a que es “excepcional la equiparación del silencio con el consentimiento tácito…y
que ha de estarse a los hechos concretos” impugnamos tal apoyo de base por cuanto el
propio calificador no da argumento alguno para que se “palpe” que estamos en un caso
que no es excepcional ni tampoco “ahonda” ni analiza el hecho concreto, sino que se
limita a concluir (lo subraya) que en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla
general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la
exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al
Registro… por lo que, concluyendo, venimos a impugnar que, aún en el caso de que
estemos hablando en esos términos, que consideramos que no es así, por ser un acto
debido, de administración y no de disposición, tal como veníamos sosteniendo, en
ningún caso el Registrador Justifica el Fundamento de Derecho esgrimido con el caso
presente.»
2. Así las cosas, el recurso no puede prosperar y procede confirmar íntegramente
la calificación con base en la argumentación que en ella se contiene.
Por lo que se refiere al primero de los defectos, y para soslayar la ineludible
exigencia de unanimidad e intervención de todos los herederos (de la en su día
vendedora), alega el recurrente que, en este caso, la elevación a público del documento
privado en cuya virtud la vendedora transmitió en su día inmueble no es un acto de
disposición sobre aquel, sino un acto debido, conforme a lo prescrito en el artículo 1279
del Código Civil. Ahora bien y dicho lo anterior, aparte de la necesaria intervención de
todos los herederos, como sucesores y continuadores de la personalidad del causante,
el principio de tracto sucesivo recogido en el capital artículo 20 de la Ley Hipotecaria
tampoco puede ser soslayado.
La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto
sucesivo en su aspecto material, y los supuestos en que no es necesaria una previa
inscripción se explican en razón de la necesidad de evitar que el Registro publique
titularidades intermedias bien transitorias, bien realmente inexistentes; pero siempre
cumpliendo, aunque sea de forma abreviada o a través de representación voluntaria o
legal, el fundamental encadenamiento entre titularidades, que constituye la esencia del
principio de tracto, derivado, como se ha dicho, del de legitimación.
Así, el artículo 20, en su párrafo quinto, apartado primero, dispone que no será
precisa la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos,
cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten
por escrito y firmados por éste; lo que quiere decir que, estando los bienes vendidos
inscritos a nombre del causante, no se extenderá inscripción alguna a nombre de sus
herederos, ya que éstos nada adquieren por haberse enajenado los bienes en vida de
aquel, de forma que la inscripción de venta se practicará a nombre del comprador, una
cve: BOE-A-2025-13516
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Núm. 158
