BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87314

vez elevado a público el contrato. En esta elevación es donde es necesaria la
intervención de todos –cabe remarcar– los herederos del vendedor-titular registral.
Esta prevención es consecuencia, por un lado, de los artículos 1278 y concordantes
del Código Civil, que, como regla general, consagran la libertad de forma en sede
contractual: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se
hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su
validez». Y por otro, del hecho de que los contratos, una vez celebrados, solo producen
efectos entre las partes contratantes y sus herederos (cfr. artículo 1257.1 del Código
Civil); por cuanto sólo ellos asumen y solo a ellos se les puede exigir, el cumplimiento de
las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su
formalización de forma pública (cfr. artículos 1279 y 1280 del Código Civil).
Añádase a lo anterior que las escrituras en que se reconoce la existencia de un acto
o contrato anterior (cfr. artículo 1224 del Código Civil) tienen un evidente valor de
reconocimiento de la autenticidad, existencia y contenido del negocio. Por tal razón, se
requiere que, tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al
otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha
de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (cfr.
artículos 1261.1 y 1262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del
reconocimiento (cfr. artículo 1225 del Código Civil). Y por dicha razón, han de concurrir
necesariamente a su otorgamiento todos los herederos de la en su día vendedora, en
tanto que sucesores en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Código
Civil).
Por lo demás, el artículo 1279 del Código Civil dispone: «Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones
propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar
aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos
necesarios para su validez». Y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, para que
puedan ser inscritos los títulos traslativos del dominio, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por
el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Por tanto, el
comprador, conforme a estos preceptos, podrá compeler al vendedor o, en su caso, a
sus herederos a elevar a escritura pública el contrato, desde que hubiese intervenido el
consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.
En consecuencia, teniendo en cuenta que los herederos del titular registral fallecido
son los únicos que están legitimados para asumir las obligaciones derivadas del contrato
suscrito por el causante, debe exigirse por el registrador, cuya función implica la defensa
de las titularidades inscritas, que –todos– los herederos de los que lo firmaron acrediten
su condición (constatándose en debida forma), sin que esto suponga o requiera un acto
de adjudicación de herencia o similar.
Finalmente y por lo que se refiere a la valoración de la no contestación por el
heredero a quien se notificó el otorgamiento de la escritura calificada, desde la
perspectiva propiamente registral no puede obviarse que los principios de legitimación
registral y de tracto sucesivo (artículos 1, párrafo tercero, 20, 38 y 40 de la Ley
Hipotecaria), impiden que pueda tener acceso al Registro cualquier acto que suponga
una modificación de la titularidad tabular sin que presten su consentimiento los titulares
registrales afectados, o sin que se presente una sentencia dictada en un procedimiento
en el que los mismos hayan sido parte.
Tiene por todo ello razón el registrador al afirmar: «puede concluirse que la existencia
de un acuerdo mayoritario no es suficiente para elevar a público, es preciso el
consentimiento expreso de quienes acrediten ser todos los causahabientes del otorgante
fallecido, sin que pueda atribuirse una concreta manifestación de voluntad al que ha sido
requerido al efecto y no se ha manifestado». Sencillamente, porque en el ámbito de la
legislación hipotecaria la regla general (salvo excepciones legales, como por ejemplo la
contemplada en el artículo 1005 del código Civil y otros preceptos forales análogos) es la
de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de

cve: BOE-A-2025-13516
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Núm. 158