BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87341

matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o aquellos en los que la
adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en
sustitución de otro bien privativo (artículo 1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál
sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9
del Código civil de Cataluña): la referida técnica de tutela opera tanto en los casos de
cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como
cuando el régimen fuera el de separación.
3. Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva,
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige -para la inscripción del acto dispositivo
que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia,
bien que el disponente lo manifieste así.
Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los
actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su
titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal
vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia),
pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte o la
pertinente autorización judicial supletoria.
4. Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la ley realiza una fundamental exclusión
en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente»
aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321,
1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4).
«Habitual” no equivale a «permanente» pero denota un alto grado de continuación
temporal. En el Código Civil, la expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a
aquella vivienda en la que una persona tenga su residencia (artículo 1.406.4.º). Pero la
falta en nuestra legislación civil de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene
como consecuencia práctica que la cuestión se suscite más de una vez en contiendas
judiciales que versan sobre la aplicación del artículo 1320.
Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma legal de régimen primario y
a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe analizarse cada caso concreto. Y
es que, en la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan
alternativamente durante el año, en períodos más o menos largos; en otras ocasiones,
uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar
familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero también puede faltar la
cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud que implique el
necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados especiales; e
incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con
domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los Registros y del
Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones -vid. Resoluciones de 10 de
noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018- que el domicilio de un cónyuge puede ser
compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin
olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo
(días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de la vivienda,
si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y adecuados en
materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería
considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal
el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al
lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Así, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho -ser o no vivienda habitual familiar-

cve: BOE-A-2025-13518
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Núm. 158