BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87335

hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y
deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la
vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento
de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar
en la escritura de constitución”. Idénticas fórmula (“pretenda atribuirse”), idéntica
presunción (carácter habitual de la que se declara como tal al constituir la hipoteca, lo
sea ya o no en dicho momento) e idéntica referencia de la presunción, para su eficacia,
al momento futuro en que se proceda a ejecutar la hipoteca o, en el supuesto del
artículo 129 de la Ley Hipotecaria, a la venta extrajudicial del bien hipotecado. Por lo
tanto, la declaración de que la vivienda hipotecada “constituye” vivienda habitual,
conforme al espíritu de las dos normas que exigen su referencia a tal extremo, no debe
ser interpretada en el sentido de serlo al tiempo de otorgamiento de la escritura de
préstamo hipotecario “de facto”, sino, como exigen dichas normas “de propósito”. Y, de
ningún modo, constituye afirmación de que la vivienda (en incipiente construcción, como
resulta de la escritura y del título previo presentado) sea la vivienda habitual de la
prestataria e hipotecante al tiempo del otorgamiento, como pretende la calificación
registral.
Ello, por otro lado, fue ya afirmado por la Resolución de la DGSJyFP de 10 de mayo
de 2022. En los fundamentos de Derecho de dicha Resolución, se recoge que la finca
hipotecada está inscrita y se describe como local; que se declara que se destina a
domicilio habitual del adquirente que, tras las reformas oportunas, se transformará de
aquel primer uso en vivienda; que en la parte expositiva “el hipotecante manifiesta que la
finca constituye su vivienda habitual; y ambas parte que se concede el préstamo para
financiar la compra de vivienda habitual. En las estipulaciones se hace constar que la
finca tiene el carácter de vivienda habitual.” Es decir, que siendo local, en el momento de
formalización del préstamo hipotecario, se dice que “el hipotecante manifiesta que
constituye su vivienda habitual” y se hace constar en estipulaciones que “la finca tiene el
carácter de vivienda habitual” y todo ello se admite, a sabiendas de haberse reconocido
que, para ello, habrán de realizarse reformas, que se van a llevar a cabo de futuro y que
transformarán el uso de local a vivienda, lo que claramente desconecta la realidad física
y registral de la declaración efectuada, que se proyecta a futuro. Así resulta del hecho,
además, de que, tras exponerlo así, dicha resolución concluye diciendo: “A la luz del
espíritu y finalidad de las normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de
quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir carácter de vivienda habitual,
debe concluirse que habrá de pasarse por la manifestación que sobre tal carácter haga
el hipotecante, consentida por la parte acreedora (con la trascendencia que tiene
respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), de suerte que tal circunstancia
de hecho -aunque sea solo intencional o de futuro- quede amparada por la presunción
“iuris tantum” establecida en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria. La atribución del
carácter de vivienda habitual de la finca registral hipotecada puede y debe hacerse
constar en la inscripción aunque el cambio de uso de dicha finca no pueda tener acceso
en este momento al Registro por precisarse para ello la formalización de la
correspondiente escritura en la que se acredite el cumplimiento de la legalidad
urbanística y demás normas aplicables para la constancia registral de dicho cambio de
uso.” De donde se deduce, por lo que aquí interesa: que la declaración de atribuir a una
vivienda el carácter de vivienda habitual efectuada por la parte hipotecante y consentida
por la parte acreedora ha de aceptarse con la trascendencia que tiene respecto del
derecho constituido “aunque sea solo intencional o de futuro”; que tal “atribución” del
carácter de vivienda habitual puede y debe hacerse constar en la inscripción; que dicha
constancia puede y debe hacerse aun cuando no sea coherente con la descripción
registral de la finca, ni con la realidad fáctica de que la finca a la cual se le atribuye tal
carácter sea ya o no vivienda y reúna los requisitos legales para ser considerada como
tal. En definitiva, lo que ocurre en nuestro caso.
Pero es que, además, así resulta de la práctica diaria. De hecho, la cláusula es
impuesta en todo préstamo hipotecario que tenga por garantía una vivienda y, en la

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Núm. 158