Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13518)
Resolución de 6 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87337
calificación hace lo contrario: se aferra a la declaración de que constituye “vivienda
habitual”, le da sentido actual a la declaración y niega el resto de las evidencias de que
no puede tratarse de tal, incluida la propia finalidad del préstamo. Todo lo demás
declarado en la escritura palidece y carece de valor ante la declaración de habitualidad,
aun cuando ésta se interprete en el sentido en que no lo exigen ni resulta coherente con
el tenor de las normas que la imponen, lo cual es ilógico.
“Artículo 1282. Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse
principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.”
Todos los actos realizados por los contratantes y, muy especialmente, por la
prestataria e hipotecante, demuestran su intención antes declarada de financiar la
construcción de una vivienda que todavía no existe. ¿Qué sentido tiene, de lo contrario,
entregar en el acto de formalizar el préstamo y constituir la hipoteca una cantidad ínfima
del préstamo en relación con su total importe, subordinar la entrega del resto de capital
prestado a la acreditación del estado de construcción de la vivienda o a la obtención del
final de obras y de la licencia de primera utilización? La operación de préstamo
hipotecario misma tiende a financiar la construcción de la vivienda y, por tanto, a la
existencia misma de ésta. ¿Cómo pensar que se trata ya, en el momento del
otorgamiento, de la vivienda habitual de la otorgante y exigir que se aclare si es la
familiar? ¿Cómo pensar que pueda tener este último carácter?
“Artículo 1284. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos,
deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.”
La cláusula por la cual se declara que la vivienda constituye vivienda habitual, en el
contexto del contrato de préstamo hipotecario, sólo puede entenderse como una
declaración de propósito y no, como se hace en la calificación, como una declaración de
situación fáctica de presente, a menos que demos por bueno que se puede vivir en una
vivienda en estado incipiente de construcción y, sobre todo, carente de licencia para su
uso como vivienda y que el Derecho debe amparar tal situación. Máxime, considerando
que las normas que dan entrada a dicha declaración en la escritura exigen la declaración
del propósito, cara a una posible ejecución futura y en orden a la presunción que las
propias normas establecen y no una declaración de presente. Insisto en lo ya dicho de
que la declaración, referida al momento de efectuarse, sería incierta en la práctica
totalidad de los casos en que el préstamo hipotecario financia la propia adquisición de la
vivienda hipotecada. Y, pese a ello, cuando así se declara, se da por buena dicha
declaración, por cuanto se entiende que es una declaración de propósito, que es la
exigida por las normas que la imponen, como venimos sosteniendo, y no una declaración
de verdad sobre el hecho de constituir la vivienda habitual.
“Artículo 1285. Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las
otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.”
Inserta la declaración de constituir vivienda habitual (declaración de la que, al
parecer, dimanan las dudas del calificador) en un préstamo para financiar su
construcción, sólo se le puede dar el sentido que aquí se sostiene, que es el exigido por
las normas que la imponen, incluso en su tenor literal, y no el sostenido en la calificación.
“Artículo 1286. Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas
en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.”
Esto es, una vez más, a fuer de ser reiterativo, cuando se dice “constituye vivienda
habitual” se dice como declaración de propósito, que es la exigida por la Ley Hipotecaria,
y no como declaración de realidad fáctica. De no ser por la naturaleza del contrato de
préstamo hipotecario y por las exigencias de los artículos 21.3 y 129 de la Ley
Hipotecaria, tal declaración no sería necesaria y, por ello, su sentido será el más
conforme a dicha naturaleza y objeto del contrato. El objeto del contrato es financiar la
cve: BOE-A-2025-13518
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 158
Miércoles 2 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87337
calificación hace lo contrario: se aferra a la declaración de que constituye “vivienda
habitual”, le da sentido actual a la declaración y niega el resto de las evidencias de que
no puede tratarse de tal, incluida la propia finalidad del préstamo. Todo lo demás
declarado en la escritura palidece y carece de valor ante la declaración de habitualidad,
aun cuando ésta se interprete en el sentido en que no lo exigen ni resulta coherente con
el tenor de las normas que la imponen, lo cual es ilógico.
“Artículo 1282. Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse
principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.”
Todos los actos realizados por los contratantes y, muy especialmente, por la
prestataria e hipotecante, demuestran su intención antes declarada de financiar la
construcción de una vivienda que todavía no existe. ¿Qué sentido tiene, de lo contrario,
entregar en el acto de formalizar el préstamo y constituir la hipoteca una cantidad ínfima
del préstamo en relación con su total importe, subordinar la entrega del resto de capital
prestado a la acreditación del estado de construcción de la vivienda o a la obtención del
final de obras y de la licencia de primera utilización? La operación de préstamo
hipotecario misma tiende a financiar la construcción de la vivienda y, por tanto, a la
existencia misma de ésta. ¿Cómo pensar que se trata ya, en el momento del
otorgamiento, de la vivienda habitual de la otorgante y exigir que se aclare si es la
familiar? ¿Cómo pensar que pueda tener este último carácter?
“Artículo 1284. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos,
deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.”
La cláusula por la cual se declara que la vivienda constituye vivienda habitual, en el
contexto del contrato de préstamo hipotecario, sólo puede entenderse como una
declaración de propósito y no, como se hace en la calificación, como una declaración de
situación fáctica de presente, a menos que demos por bueno que se puede vivir en una
vivienda en estado incipiente de construcción y, sobre todo, carente de licencia para su
uso como vivienda y que el Derecho debe amparar tal situación. Máxime, considerando
que las normas que dan entrada a dicha declaración en la escritura exigen la declaración
del propósito, cara a una posible ejecución futura y en orden a la presunción que las
propias normas establecen y no una declaración de presente. Insisto en lo ya dicho de
que la declaración, referida al momento de efectuarse, sería incierta en la práctica
totalidad de los casos en que el préstamo hipotecario financia la propia adquisición de la
vivienda hipotecada. Y, pese a ello, cuando así se declara, se da por buena dicha
declaración, por cuanto se entiende que es una declaración de propósito, que es la
exigida por las normas que la imponen, como venimos sosteniendo, y no una declaración
de verdad sobre el hecho de constituir la vivienda habitual.
“Artículo 1285. Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las
otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.”
Inserta la declaración de constituir vivienda habitual (declaración de la que, al
parecer, dimanan las dudas del calificador) en un préstamo para financiar su
construcción, sólo se le puede dar el sentido que aquí se sostiene, que es el exigido por
las normas que la imponen, incluso en su tenor literal, y no el sostenido en la calificación.
“Artículo 1286. Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas
en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.”
Esto es, una vez más, a fuer de ser reiterativo, cuando se dice “constituye vivienda
habitual” se dice como declaración de propósito, que es la exigida por la Ley Hipotecaria,
y no como declaración de realidad fáctica. De no ser por la naturaleza del contrato de
préstamo hipotecario y por las exigencias de los artículos 21.3 y 129 de la Ley
Hipotecaria, tal declaración no sería necesaria y, por ello, su sentido será el más
conforme a dicha naturaleza y objeto del contrato. El objeto del contrato es financiar la
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