BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87339

requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial (Arts.
9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 1320 del Código Civil)».
El notario recurrente sostiene: a) que la declaración acerca del carácter habitual
familiar de una vivienda ha de referirse a su situación fáctica en el momento de
disposición de derechos sobre ella, no en el pasado ni en el futuro; b) que de la escritura
calificada y del título de propiedad reseñado en ella y presentado a inscripción como
título previo en el mismo Registro resultan datos suficientes para que no quepa duda
alguna acerca de la imposibilidad de que la vivienda hipotecada tenga el carácter de
vivienda familiar: no es el domicilio invocado por la prestataria e hipotecante como
domicilio particular suyo y como domicilio a efectos de notificaciones; la vivienda consta
declarada en construcción; el préstamo tiene por finalidad financiar dicha construcción; al
tiempo de otorgamiento sólo se pone a disposición de la prestataria el 2,77 % del total
del préstamo; el 80,55 % será disponible contra certificaciones de obras acreditativas del
estado de la construcción; el 16,66 % será disponible contra acta acreditativa del final de
obras y obtención de licencia de primera utilización, de la que carece la vivienda; por
este último motivo, no puede ser legalmente utilizada como tal; y, no pudiendo ser
utilizada como vivienda, no puede tener el alcance de vivienda familiar; c) que la
afirmación contenida en la escritura de que constituye vivienda habitual viene motivada
por la necesidad de dar cumplimiento a la exigencia de dos artículos de la Ley
Hipotecaria: los artículos 21.3 y 129.2.b), que no se refieren a una situación fáctica
existente al tiempo del otorgamiento de la escritura por la cual se disponen de derechos
sobre la vivienda, a diferencia del artículo 1320 del Código Civil, sino a una declaración
de propósito acerca del destino que se dará a la vivienda hipotecada, y d) que, conforme
a los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, la única interpretación posible de la
afirmación de la otorgante es considerarla una declaración de propósito y no como una
declaración de situación fáctica de presente.
2. En relación con las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual de los
hipotecantes, con la finalidad de reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y
mejorar el mercado hipotecario así como los procedimientos de ejecución hipotecaria,
con la adecuada protección del deudor, se introdujeron en nuestra legislación
determinadas medidas entre las que se encuentran los artículos 21, 114 y 129 de la Ley
Hipotecaria.
El primero de ellos dispone en su apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras
de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que
pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en
contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si
así se hiciera constar en la escritura de constitución». El texto es reiterado en términos
casi idénticos en la nueva redacción que al artículo 129 de la Ley Hipotecaria dispuso el
artículo 3.Tres de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección
a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
La añadidura de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se enmarca
en este conjunto de medidas, introduciendo una importante limitación en la cuantía y
devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acotó con precisión a los
préstamos y créditos para la adquisición de vivienda habitual con garantía hipotecaria y
que, después de la reforma del precepto por la disposición final primera apartado 2 de la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, se refiere a los préstamos o créditos concluidos por una
persona física que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para
uso residencial.
Ciertamente, como sostiene el recurrente, respecto del cumplimiento de los
artículos 21.3 y 129.2 de la Ley Hipotecaria en la constitución de hipoteca sobre una
vivienda, es suficiente expresar si se pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual
del disponente a la finca que se hipoteca, aun cuando en el momento del otorgamiento
de la escritura no tenga todavía tal carácter. Como puso de manifiesto este Centro
Directivo en Resolución de 10 de mayo de 2022, a la luz del espíritu y finalidad de las
normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de quienes hipotecan una finca

cve: BOE-A-2025-13518
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Núm. 158