BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87345

La anterior nota de calificación negativa (…).
La registradora de la Propiedad Este documento ha sido firmado con firma
electrónica cualificada por Paloma Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara registrador/a
titular de Registro n.º 4 El Puerto de Santa María a día diecisiete de marzo del dos mil
veinticinco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. L. F. R. interpuso recurso el día 28 de
marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba los siguientes Fundamentos de
Derecho:
«Primero. Validez de la homologación judicial como título inscribible y su
conformidad con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece: “Para que puedan ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoría, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus
agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de
homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del
deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se
les hayan extendido sus efectos”.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que la finalidad de este
precepto es garantizar la seguridad jurídica mediante la acreditación fidedigna de los
actos inscribibles, sin que ello implique que únicamente los documentos notariales
puedan acceder al Registro.
El Tribunal Supremo, en numerosas sentencias ha interpretado que los Autos de
homologación judicial cumplen con el requisito de título público cuando contienen un acto
de disposición patrimonial y reflejan la voluntad clara y expresa de las partes de extinguir
o modificar un derecho real, siendo incuestionable que refleja una declaración de
voluntad con eficacia jurídica y fuerza ejecutiva conforme al artículo 517.2.3.º de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
La homologación judicial de una transacción no vulnera el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria, sino que lo cumple, dado que el Auto dictado por el Juzgado es una
resolución judicial con plenos efectos jurídicos y sustantivos.
Por su parte, el artículo 319 la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que “los
documentos públicos comprendidos en los números 1.º a 6.º del artículo 317 (entre los
que se encuentran no sólo los autorizados por notario con arreglo a derecho”, sino
también, entre otros, “las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda
especie y los testimonios que de las mismas expidan los Letrados de la Administración
de Justicia.”), “harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten,
de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y
demás personas que, en su caso, intervengan en ella”. Por tanto, no cabe dudar de que
el auto judicial, en tanto que resolución emanada de la autoridad judicial, es un
documento público y auténtico. Como no cabe dudar de que el testimonio de dicho auto
firme, expedido por el Letrado de la Administración de justicia, también lo es.
El registrador mantiene que el acuerdo transaccional homologado por un auto judicial
no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de
dicho acuerdo, y que ni la aprobación judicial ni su constancia documental en el
testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia confieren a dicho
acuerdo el carácter de acuerdo formalizado en documento público, sino que sigue siendo
un acuerdo privado que necesita ser elevado a escritura pública para poder ser inscrito
en el registro de la propiedad.
Para analizar tal afirmación, debemos partir de que, conforme al artículo 1809 del
Código Civil. “La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o
reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al

cve: BOE-A-2025-13519
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Núm. 158