BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87349

marzo y 2 de octubre de 2015, 4 y 5 de mayo, 2 de junio, 19 y 26 de julio, 6 de
septiembre, 13, 17 y 24 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 11 de enero, 16 de
febrero, 1 de marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 19 y 30 de mayo, 19 y 20 de junio, 26 de julio,
7, 18 y 27 de septiembre, 11 y 31 de octubre y 2 y 8 de noviembre de 2017, 20 de
febrero, 29 y 30 de mayo, 6 de junio, 20 de julio, 21 de septiembre, 22 y 24 de octubre
y 12 de diciembre de 2018 y 14 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero, 27 de abril, 18
de mayo, 20 de septiembre y 14 de octubre de 2021, 14 de junio de 2023, 2 de
septiembre de 2024 y 10 de marzo y 9 y 23 de mayo de 2025.
1. Se debate en este expediente sobre la posibilidad inscribir un testimonio de un
auto de homologación de una transacción en procedimiento sobre división de cosa
común, en cuya virtud las partes acuerdan disolver el condominio que entre ambas
ostentaban sobre determinada finca urbana con adjudicación del pleno dominio de ésta
al ahora recurrente.
2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de
octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos
de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga
omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las
actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al
artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en
el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse;
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
3. Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado,
adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816 del Código Civil);
mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional respecto del
poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero no implica un
verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó lo siguiente: «“(...) la
transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo

cve: BOE-A-2025-13519
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Núm. 158