BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 2 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87350

del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues
el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un
pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) (...) Esta Dirección General ha tenido ocasión de manifestar
recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la homologación judicial no
altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho
acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto
transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”. Si bien es
cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que
dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)”. También ha tenido ocasión de
señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia
que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del
artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre
de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la
doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la
Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto,
el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las
operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de
la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas.»
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de
transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto,
contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al
procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor
y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene
una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique,
constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes las que, mediante la
prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el
ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica
preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto.
Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración
del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las
partes se documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), a fin de poder
provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Recientemente, las Resoluciones de 10 de marzo y 23 de mayo de 2025 sigue la
línea de los pronunciamientos anteriores al afirmar: «En cuanto a la eficacia de las
transacciones judiciales homologadas como título inscribible, es doctrina de este Centro
Directivo que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por
ello carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo
de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto,
no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se
declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (vid., entre
otras, las Resoluciones de 17 de mayo de 2017 y 20 de julio de 2018)».
4. En el presente caso, junto con el auto de homologación de la transacción, se
aporta como complementario testimonio de la sentencia de divorcio y aprobación del
convenio regulador de los citados cónyuges, dictada el día 6 de julio de 2020, por el cual
se atribuyó al ahora recurrente el uso y disfrute de la vivienda familiar (la misma finca
después adjudicada a él mediante la transacción), sin que se llegara a practicar la
liquidación de la sociedad de gananciales.

cve: BOE-A-2025-13519
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Núm. 158