Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13605)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra informe de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por el que comunica el inicio del expediente de doble inmatriculación de dos fincas y convoca a los titulares registrales de las mismas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87982
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 34, 40, 103 bis, 199, 205, 209, 325 y 326 de la Ley
Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016, 3
de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 10 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 11 de junio, 3 de septiembre
y 20 de octubre de 2020, 4 de marzo de 2021, 17 de agosto y 12 de diciembre de 2022,
10 de mayo y 29 de noviembre de 2023, 9 y 30 de enero, 21 de mayo y 10 de julio
de 2024 y 12 de febrero de 2025.
1. En el presente expediente se recurre contra la decisión de la registradora de la
Propiedad de tramitar el expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria al
apreciar la posible existencia de doble inmatriculación entre las fincas registrales
indicadas por el instante del procedimiento en su instancia.
2. Con carácter previo, hay que recordar que, inmatriculada una finca, la misma se
halla protegida por el principio de legitimación registral, que conforme al artículo 38 de la
Ley Hipotecaria «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de
los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Consecuencia de este principio de legitimación registral, se encuentra el de tutela
judicial de los asientos practicados, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, según el cual «los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran
a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
esta ley».
No obstante, el inmatriculante nunca se encuentra protegido por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, sin que proceda entrar aquí examinar el alcance de los artículos 32 de
la Ley Hipotecaria o 1473 del Código Civil, y, tratándose de una inmatriculación
practicada por el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se
produce la suspensión del principio de fe pública para el tercer adquirente durante el
plazo de dos años (artículo 207 de la Ley Hipotecaria). Durante tal plazo se puede
impugnar el asiento sin que el inmatriculante goce de fe pública registral. Transcurrido
dicho plazo también se puede solicitar la rectificación del asiento, pero sin perjuicio de
los derechos adquiridos de buena fe por terceros adquirentes (artículo 40 de la Ley
Hipotecaria).
3. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo en las Resoluciones
citadas en los «Vistos», tratándose de un expediente para subsanar la doble
inmatriculación dispone el artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria: «Tercera. Si el
Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo,
incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los
datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en
consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal
circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas
registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta
ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Ciertamente, tras realizar las oportunas investigaciones, la registradora ha apreciado
la coincidencia entre las fincas y la posibilidad de la existencia de una doble
inmatriculación, procediendo a dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 209.1.,
regla quinta, de la Ley Hipotecaria, a saber: «Si fueren distintos los titulares del dominio
o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el
Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las
titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas».
cve: BOE-A-2025-13605
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87982
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 34, 40, 103 bis, 199, 205, 209, 325 y 326 de la Ley
Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016, 3
de octubre y 5 de diciembre de 2018 y 10 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 11 de junio, 3 de septiembre
y 20 de octubre de 2020, 4 de marzo de 2021, 17 de agosto y 12 de diciembre de 2022,
10 de mayo y 29 de noviembre de 2023, 9 y 30 de enero, 21 de mayo y 10 de julio
de 2024 y 12 de febrero de 2025.
1. En el presente expediente se recurre contra la decisión de la registradora de la
Propiedad de tramitar el expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria al
apreciar la posible existencia de doble inmatriculación entre las fincas registrales
indicadas por el instante del procedimiento en su instancia.
2. Con carácter previo, hay que recordar que, inmatriculada una finca, la misma se
halla protegida por el principio de legitimación registral, que conforme al artículo 38 de la
Ley Hipotecaria «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de
los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Consecuencia de este principio de legitimación registral, se encuentra el de tutela
judicial de los asientos practicados, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, según el cual «los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran
a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
esta ley».
No obstante, el inmatriculante nunca se encuentra protegido por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, sin que proceda entrar aquí examinar el alcance de los artículos 32 de
la Ley Hipotecaria o 1473 del Código Civil, y, tratándose de una inmatriculación
practicada por el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se
produce la suspensión del principio de fe pública para el tercer adquirente durante el
plazo de dos años (artículo 207 de la Ley Hipotecaria). Durante tal plazo se puede
impugnar el asiento sin que el inmatriculante goce de fe pública registral. Transcurrido
dicho plazo también se puede solicitar la rectificación del asiento, pero sin perjuicio de
los derechos adquiridos de buena fe por terceros adquirentes (artículo 40 de la Ley
Hipotecaria).
3. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo en las Resoluciones
citadas en los «Vistos», tratándose de un expediente para subsanar la doble
inmatriculación dispone el artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria: «Tercera. Si el
Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo,
incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los
datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en
consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal
circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas
registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta
ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de
dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».
Ciertamente, tras realizar las oportunas investigaciones, la registradora ha apreciado
la coincidencia entre las fincas y la posibilidad de la existencia de una doble
inmatriculación, procediendo a dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 209.1.,
regla quinta, de la Ley Hipotecaria, a saber: «Si fueren distintos los titulares del dominio
o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el
Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las
titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas».
cve: BOE-A-2025-13605
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
