BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88000

finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de
fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley
Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar,
las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con
anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas
sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad
a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el
procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de
haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de
la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea,
la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el
expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y
conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra
parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del
registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016
(reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es
evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones
de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones
litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la
doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes
constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los
titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial
importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de
la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso
constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de
intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de
indefensión».
5. En el concreto caso de este expediente, el registrador funda sus dudas en la
alegación de un colindante catastral y registral, que entiende que se produce una
invasión de su finca porque la representación gráfica propuesta no respeta la línea de
separación de ambas propiedades, aportando como argumento principal de su posición
sentencia número 79/2017, de 5 de junio, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción
número 1 de Medina de Rioseco, desestimando una acción de deslinde y reivindicatoria
planteada por el que ahora es promotor del procedimiento regulado en el artículo 199.2
de la Ley Hipotecaria, así como sentencia número 37/2018, de 24 de enero, de la
Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid desestimando el recurso de
apelación interpuesto.
La controversia principal se centra en determinar si el cortafuegos existente entre la
finca del promotor del procedimiento y la del colindante constituye el límite de ambas

cve: BOE-A-2025-13607
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 159