BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87993

Para que pueda declararse dicha correspondencia, es preciso que el registrador no
tenga dudas de esa identidad, que no existan diferencias superficiales superiores al 10 %
de la cabida inscrita y que coincidan los localizadores de la parcela en el Catastro, con lo
que constan registralmente de la finca, o que, al menos, se acredite la correspondencia
entre los antiguos y los actuales.
Como dijeron las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de diciembre de 2013,
6 de mayo de 2016 y 17 de julio de 2017, la referencia catastral de la finca «es una
circunstancia más de la inscripción, que sólo implica la identificación de la localización de
la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, sobre la cartografía
catastral, básica para la identificación de fincas colindantes, sin que su inscripción
implique la rectificación de la descripción de la finca registral, pues ella ha de producirse,
cuando exceda del 10 % de la cabida inscrita, a través de los expedientes previstos para
ello en el título VI de la Ley Hipotecaria».
Pero, cuando existen diferencias entre el Catastro y el Registro, o hay una
inexactitud catastral respecto a la descripción de la finca, debe utilizarse para ubicar e
identificar correctamente la finca sobre la cartografía catastral una georreferenciación
alternativa que dibuje el perímetro correcto de la finca, que podrá inscribirse culminando
con éxito un expediente de los artículos 199.2 o del 201.1 de la Ley Hipotecaria, y
expresando las referencias catastrales afectadas, para que pueda operarse la
correspondiente alteración en el Catastro. Todo ello, sin perjuicio de iniciar un
procedimiento catastral de subsanación de discrepancias del artículo 18.1 del texto
refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, como requisito previo a la presentación del
título correspondiente con la situación física correcta en el Catastro, para su calificación
por el registrador de la Propiedad competente.
Además, según la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 19 de
octubre de 2018, para que pueda acceder al Registro una determinada referencia
catastral, la certificación catastral ha de ser calificada por el registrador, quien procederá
a su reflejo si (en los términos previstos en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario) existe correspondencia entre la finca objeto de la certificación y la
que consta inscrita, la cual no se da en el presente caso, pues como dice la registradora
en su nota de calificación, existen diferencias descriptivas relevantes, tales como existir
diferencias superficiales superiores al 10 % y estar la finca integrada, según Catastro, en
un edificio dividido horizontalmente que, sin embargo, no tiene su adecuado reflejo
registral, la cual impide que no pueda apreciarse la correspondencia entre las referencias
catastrales aportadas y la identidad de las fincas registrales.
6. Efectivamente, el artículo 54 del texto refundido de la Ley del Catastro, es
terminante en cuanto sólo permite que existan diferencias de superficie que no sean
superiores al 10 %; y, si las diferencias superficiales pretendieran ampararse, como en el
supuesto resuelto por esta Dirección General en Resolución de 7 de julio de 2014, en la
participación del elemento privativo en los elementos comunes de la división horizontal,
debe reiterarse, conforme al criterio establecido por ésta, que es cierto que el dato de la
superficie proporcional de zonas comunes imputable a un determinado elemento
privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos extrarregistrales, tales como el
cálculo del precio máximo de venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor
catastral u otros valores o bases imponibles tributarias referidas a aquél. Pero ello no
permite eludir la necesaria precisión exigida legalmente por el principio de especialidad
registral para la delimitación clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es
elemento común en un régimen de propiedad horizontal. Por esa razón, registralmente
no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el
dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir
conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5
de la Ley sobre propiedad horizontal). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa,
que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera
accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a
ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos

cve: BOE-A-2025-13606
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 159