Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88021
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la
ordenación urbanística aplicable.
La Dirección General de los Registros y del Notariado -actual Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública- en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso
de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna
otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que “…la
venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí
sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien
que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un
espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12
de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta
de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida
parcelación”.
O por poner otro ejemplo más cercano (Chiclana), la Resolución de 22/07/21, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE n.º 186 de 05/08/21), de la
que cabe destacar los siguientes párrafos:
“En el presente expediente la sociedad titular registral vende a unos cónyuges el
pleno dominio de 1/12 parte indivisa que le pertenece sobre una finca registral que se
describe como solar en el término de Chiclana de la Frontera. La registradora considera
que aunque no existe en la venta de participaciones indivisas asignaciones concretas de
uso de la finca, se entiende que existen indicios de parcelación urbanística una vez
comprobada, tanto de la consulta catastral como de las Bases gráficas registrales, la
parcelación habitual de las zonas del entorno, con caminos, edificaciones, piscinas, etc.,
y la sucesiva venta de participaciones de la finca (existen presentadas once escrituras
por las que se transmiten cuotas indivisas de la misma finca). Por ello entiende necesaria
la presentación de la licencia municipal de parcelación.
(...) la finca no se encuentra edificada, lo que es coherente con la situación de
urbanizable de la misma lo que dificulta que pueda deducirse la asignación de parcelas
individuales a cada cotitular. Es cierto que se aprecian construcciones en las fincas
colindantes y que ello permite sostener que se está formando un núcleo de población en
la zona, pero como se ha expuesto se trata de suelo urbanizable en el que lo que se
trata de impedir es la parcelación urbanística al margen del planeamiento y en el
presente caso no concurren indicios adicionales de los que pueda deducirse con claridad
la existencia de un fraccionamiento en la finca en cuestión.
En tercer lugar, la venta a distintos propietarios de distintas participaciones indivisas
de la finca puede favorecer el desarrollo del sector mediante el ejercicio de su derecho a
promover su urbanización mediante la formulación de propuesta de delimitación del
ámbito como paso previo a la aprobación del plan de Sectorización -artículo 12.2.6 de las
normas urbanísticas del municipio-, sin que concurran elementos adicionales que
permitan apreciar un uso fraudulento del suelo antes de la actuación de urbanización.
Por lo que atendidas las circunstancias concurrentes en el presente caso como es el
hecho de que se trate de suelo urbanizable, que no se encuentre edificado y que no
concurra elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una
distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, el defecto tal y
como ha sido formulado no puede mantenerse.
Por ello cabe afirmar, en este caso, que la transmisión de participaciones indivisas de
suelo urbanizable a distintos titulares puede ser perfectamente compatible con el
proceso urbanizador y no justificar obstáculo alguno desde el punto de vista civil.
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88021
julio, para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o
parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en
forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado
artículo 79 de las normas complementarias, como medidas preventivas de carácter
registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la
ordenación urbanística aplicable.
La Dirección General de los Registros y del Notariado -actual Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública- en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso
de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna
otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que “…la
venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí
sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien
que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un
espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12
de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta
de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida
parcelación”.
O por poner otro ejemplo más cercano (Chiclana), la Resolución de 22/07/21, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE n.º 186 de 05/08/21), de la
que cabe destacar los siguientes párrafos:
“En el presente expediente la sociedad titular registral vende a unos cónyuges el
pleno dominio de 1/12 parte indivisa que le pertenece sobre una finca registral que se
describe como solar en el término de Chiclana de la Frontera. La registradora considera
que aunque no existe en la venta de participaciones indivisas asignaciones concretas de
uso de la finca, se entiende que existen indicios de parcelación urbanística una vez
comprobada, tanto de la consulta catastral como de las Bases gráficas registrales, la
parcelación habitual de las zonas del entorno, con caminos, edificaciones, piscinas, etc.,
y la sucesiva venta de participaciones de la finca (existen presentadas once escrituras
por las que se transmiten cuotas indivisas de la misma finca). Por ello entiende necesaria
la presentación de la licencia municipal de parcelación.
(...) la finca no se encuentra edificada, lo que es coherente con la situación de
urbanizable de la misma lo que dificulta que pueda deducirse la asignación de parcelas
individuales a cada cotitular. Es cierto que se aprecian construcciones en las fincas
colindantes y que ello permite sostener que se está formando un núcleo de población en
la zona, pero como se ha expuesto se trata de suelo urbanizable en el que lo que se
trata de impedir es la parcelación urbanística al margen del planeamiento y en el
presente caso no concurren indicios adicionales de los que pueda deducirse con claridad
la existencia de un fraccionamiento en la finca en cuestión.
En tercer lugar, la venta a distintos propietarios de distintas participaciones indivisas
de la finca puede favorecer el desarrollo del sector mediante el ejercicio de su derecho a
promover su urbanización mediante la formulación de propuesta de delimitación del
ámbito como paso previo a la aprobación del plan de Sectorización -artículo 12.2.6 de las
normas urbanísticas del municipio-, sin que concurran elementos adicionales que
permitan apreciar un uso fraudulento del suelo antes de la actuación de urbanización.
Por lo que atendidas las circunstancias concurrentes en el presente caso como es el
hecho de que se trate de suelo urbanizable, que no se encuentre edificado y que no
concurra elemento adicional alguno que permitan afirmar la existencia de una
distribución fraccionada de parcelas antes de la actuación urbanizadora, el defecto tal y
como ha sido formulado no puede mantenerse.
Por ello cabe afirmar, en este caso, que la transmisión de participaciones indivisas de
suelo urbanizable a distintos titulares puede ser perfectamente compatible con el
proceso urbanizador y no justificar obstáculo alguno desde el punto de vista civil.
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
