Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88020
derechos subjetivos que tienen un específico reconocimiento constitucional como es el
derecho de propiedad (TCo 36/1982; 53/1986).
Si se gira visita de inspección y se constata que no existen datos de los que se
pueda inferir la existencia de parcelación, el Ayuntamiento no puede seguir manteniendo
que existe parcelación.
Todos sabemos que las cuotas indivisas “se consideran actos reveladores de una
posible parcelación”, no hace falta que el Ayuntamiento nos lo repita una y otra vez, la
verdadera cuestión es si dicha sospecha se halla respaldada por la realidad en el
concreto caso que nos ocupa.
Y lo cierto es que todas las pruebas dicen lo contrario.
Seguir manteniendo, en estas condiciones, que estamos ante una parcelación es
hacer supuesto de la cuestión y convertir una presunción relativa en absoluta.
Basta una mera o superficial lectura de las distintas sentencias del TSJ Andalucía
sobre venta de cuotas indivisas y se concluirá, fácil e inexorablemente, que todas ellas
tienen una cosa en común: la realización de actos físicos de parcelación por los
vendedores y/o compradores.
En todas ellas aparece algún signo externo que permite concluir la existencia de una
parcelación ilegal.
Por ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 24.01.12, donde se venden 29 participaciones
indivisas y posteriormente se produce “la realización de las obras de parcelación por
algunos de los adquirientes de las parcelas”.
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 29.04.10, donde se venden 27
participaciones indivisas y posteriormente se divide físicamente la finca en otras tantas
porciones, de hecho, el acto que se impugna es la orden de “reposición del terreno a su
primitivo estado y demolición de toda construcción sobre la misma” (sic).
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 10.06.09: “…con posterioridad los
nuevos comuneros han realizado divisiones de las parcelas”, “la parte apelante reconoce
que los nuevos comuneros han procedido a la división”.
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla), 02.06.00: “Se producen ventas a
varios compradores que la adquieren pro indiviso” y posteriormente “obras que se van
realizando en esos lotes”, “la realidad de esas obras, como ya hemos dicho, prueban esa
unidad de propósito que supone una parcelación ilegal”.
En todos esos casos el TSJ cuenta con indicios plenamente probados del acto
parcelatorio más allá de la simple venta de las cuotas indivisas sobre los que asentar la
presunción y obtener el necesario “enlace preciso y directo” que exige el art 386 LEC.
Pero nuestro caso como decimos es distinto, no hay ningún signo externo de
parcelación, y consecuencia de ello es que la presunción realizada resulte abiertamente
errónea.
A este respecto puede traerse a colación la reciente Resolución de 31/05/23, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE n.º 153 de
fecha 28/06/2023), que no solo admite la transmisión de cuotas indivisas sino que va
más allá y autoriza la atribución de uso exclusivo:
“La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división
material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que
recae, y, por tanto, no se puede exigir -como hace la registradora- la división previa del
terreno.
Tampoco por esa razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el
caso de que por las circunstancias concurrentes pueda entenderse que se está
generando un verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de
población, es cuando el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento
Hipotecario en materia urbanística obliga a proceder en la forma determinada en el
citado artículo, pero sin que se prevea una denegación directa del título.
Serían así elementos indiciarios de una parcelación que podrán alegarse por el
registrador las “circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes” a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88020
derechos subjetivos que tienen un específico reconocimiento constitucional como es el
derecho de propiedad (TCo 36/1982; 53/1986).
Si se gira visita de inspección y se constata que no existen datos de los que se
pueda inferir la existencia de parcelación, el Ayuntamiento no puede seguir manteniendo
que existe parcelación.
Todos sabemos que las cuotas indivisas “se consideran actos reveladores de una
posible parcelación”, no hace falta que el Ayuntamiento nos lo repita una y otra vez, la
verdadera cuestión es si dicha sospecha se halla respaldada por la realidad en el
concreto caso que nos ocupa.
Y lo cierto es que todas las pruebas dicen lo contrario.
Seguir manteniendo, en estas condiciones, que estamos ante una parcelación es
hacer supuesto de la cuestión y convertir una presunción relativa en absoluta.
Basta una mera o superficial lectura de las distintas sentencias del TSJ Andalucía
sobre venta de cuotas indivisas y se concluirá, fácil e inexorablemente, que todas ellas
tienen una cosa en común: la realización de actos físicos de parcelación por los
vendedores y/o compradores.
En todas ellas aparece algún signo externo que permite concluir la existencia de una
parcelación ilegal.
Por ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 24.01.12, donde se venden 29 participaciones
indivisas y posteriormente se produce “la realización de las obras de parcelación por
algunos de los adquirientes de las parcelas”.
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 29.04.10, donde se venden 27
participaciones indivisas y posteriormente se divide físicamente la finca en otras tantas
porciones, de hecho, el acto que se impugna es la orden de “reposición del terreno a su
primitivo estado y demolición de toda construcción sobre la misma” (sic).
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla) 10.06.09: “…con posterioridad los
nuevos comuneros han realizado divisiones de las parcelas”, “la parte apelante reconoce
que los nuevos comuneros han procedido a la división”.
O por poner otro ejemplo, TSJ Andalucía (Sevilla), 02.06.00: “Se producen ventas a
varios compradores que la adquieren pro indiviso” y posteriormente “obras que se van
realizando en esos lotes”, “la realidad de esas obras, como ya hemos dicho, prueban esa
unidad de propósito que supone una parcelación ilegal”.
En todos esos casos el TSJ cuenta con indicios plenamente probados del acto
parcelatorio más allá de la simple venta de las cuotas indivisas sobre los que asentar la
presunción y obtener el necesario “enlace preciso y directo” que exige el art 386 LEC.
Pero nuestro caso como decimos es distinto, no hay ningún signo externo de
parcelación, y consecuencia de ello es que la presunción realizada resulte abiertamente
errónea.
A este respecto puede traerse a colación la reciente Resolución de 31/05/23, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE n.º 153 de
fecha 28/06/2023), que no solo admite la transmisión de cuotas indivisas sino que va
más allá y autoriza la atribución de uso exclusivo:
“La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división
material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que
recae, y, por tanto, no se puede exigir -como hace la registradora- la división previa del
terreno.
Tampoco por esa razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el
caso de que por las circunstancias concurrentes pueda entenderse que se está
generando un verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de
población, es cuando el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento
Hipotecario en materia urbanística obliga a proceder en la forma determinada en el
citado artículo, pero sin que se prevea una denegación directa del título.
Serían así elementos indiciarios de una parcelación que podrán alegarse por el
registrador las “circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes” a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
cve: BOE-A-2025-13609
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Núm. 159
