Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
20 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88024
La registradora suspende la inscripción al no aportar la preceptiva licencia municipal
para la adquisición de una finca rústica por participaciones indivisas pues conforme a la
normativa andaluza, la adquisición por participaciones indivisas, cuando además a cada
uno de los titulares corresponda «teóricamente» una parte de superficie inferior a la
establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje que represente cada cuota
indivisa, constituye un acto revelador de parcelación urbanística que requiere aportar la
correspondiente licencia municipal. En este caso el resultado de dividir la superficie de la
finca (15.640 metros cuadrados) entre las participaciones indivisas que se adquieren por
los compradores (500 y 570/15640 avas partes) da como resultado una superficie inferior
a la fijada como unidad mínima de cultivo para las fincas, tanto de secano como de
regadío, en Chiclana de la Frontera.
Los recurrentes argumentan tanto el control de legalidad desarrollado por los notarios
autorizantes, como la ausencia de efectiva parcelación de la finca y la extemporánea
contestación del Ayuntamiento al requerimiento formulado por la registradora conforme a
lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, concretamente la
resolución número 557 dictada por el teniente de alcalde, delegado de Urbanismo,
Planeamiento y Desarrollo Urbano.
Además, citan diversas Resoluciones de este Centro Directivo en sentido favorable a
su pretensión, como la de 31 de mayo de 2023, así como la jurisprudencia señalada en
el anterior relato fáctico.
Asimismo, argumentan que no concurren criterios objetivos adicionales a la simple
adquisición por cuotas, resultando que «la parcela se ha mantenido incólume e
inalterable sin ningún tipo de vallado o cerramiento, ni siquiera de uso».
2. Se trata, como manifestó este Centro Directivo en Resolución de 20 de
noviembre de 2024, «de una cuestión sobre la que este Centro Directivo ha estudiado
diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un
fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización».
No obstante, de partirse de que el análisis de la diferente tipología de supuestos de
parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico
urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco
del recurso y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la
calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de
supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia
de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la
vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con
los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación. En el caso de Andalucía, la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021.
No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera
sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía,
considerando como tal según su artículo 91.1:
«a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos».
La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico,
estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores
de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88024
La registradora suspende la inscripción al no aportar la preceptiva licencia municipal
para la adquisición de una finca rústica por participaciones indivisas pues conforme a la
normativa andaluza, la adquisición por participaciones indivisas, cuando además a cada
uno de los titulares corresponda «teóricamente» una parte de superficie inferior a la
establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje que represente cada cuota
indivisa, constituye un acto revelador de parcelación urbanística que requiere aportar la
correspondiente licencia municipal. En este caso el resultado de dividir la superficie de la
finca (15.640 metros cuadrados) entre las participaciones indivisas que se adquieren por
los compradores (500 y 570/15640 avas partes) da como resultado una superficie inferior
a la fijada como unidad mínima de cultivo para las fincas, tanto de secano como de
regadío, en Chiclana de la Frontera.
Los recurrentes argumentan tanto el control de legalidad desarrollado por los notarios
autorizantes, como la ausencia de efectiva parcelación de la finca y la extemporánea
contestación del Ayuntamiento al requerimiento formulado por la registradora conforme a
lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, concretamente la
resolución número 557 dictada por el teniente de alcalde, delegado de Urbanismo,
Planeamiento y Desarrollo Urbano.
Además, citan diversas Resoluciones de este Centro Directivo en sentido favorable a
su pretensión, como la de 31 de mayo de 2023, así como la jurisprudencia señalada en
el anterior relato fáctico.
Asimismo, argumentan que no concurren criterios objetivos adicionales a la simple
adquisición por cuotas, resultando que «la parcela se ha mantenido incólume e
inalterable sin ningún tipo de vallado o cerramiento, ni siquiera de uso».
2. Se trata, como manifestó este Centro Directivo en Resolución de 20 de
noviembre de 2024, «de una cuestión sobre la que este Centro Directivo ha estudiado
diferentes casos con soluciones no siempre homogéneas dado que se trata de un
fenómeno casuístico, complejo y con una normativa necesitada de actualización».
No obstante, de partirse de que el análisis de la diferente tipología de supuestos de
parcelación, sea meramente potencial, sea consolidada y el tratamiento jurídico
urbanístico que debe dispensarse a cada uno de ellos, no encaja en el reducido marco
del recurso y no constituye el cauce adecuado para su planteamiento, de modo que la
calificación registral debe quedar circunscrita a la valoración de la concurrencia de
supuestos objetivos de parcelación, debidamente justificados, y a la eventual exigencia
de intervención municipal en forma de licencia o declaración de innecesariedad o por la
vía del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, según los casos, siempre de acuerdo con
los dispuesto en la legislación urbanística de aplicación. En el caso de Andalucía, la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021.
No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera
sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía,
considerando como tal según su artículo 91.1:
«a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos».
La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico,
estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores
de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
