Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88013
conste la existencia de licencia municipal de parcelación”. En su consecuencia, se
procedió conforme prevé el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio a
remitir copia de la escritura al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, instándole a
manifestarse sobre la legalidad de la transmisión operada.
Tercero.–Por resolución número 557 dictada por el Sr. Teniente de Alcalde, Delegado
de Urbanismo, Planeamiento y Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Chiclana de la
Frontera el 29 de enero de 2025, ha sido declarada la existencia de posible parcelación
ilegal y de peligro de formación de núcleo urbano, en la finca de este número y las
registrales 30016 y 67314 sitas en (…) catastrales 6562019QA5366S0001SP
y 6562020QA5366S0001JP, al carecer de la preceptiva licencia urbanística, todo ello
según resulta de nota extendida al margen de la inscripción 12.ª de fecha 04 de febrero
de 2025.
Cuarto.–A la vista de las Resoluciones Municipales y en trámite de calificación
registral definitiva, desarrollada conforme disponen los artículos 18 de la Ley Hipotecaria
y 98 de su Reglamento, se entiende que existe el siguiente defecto que impide la
inscripción solicitada:
– No se ha acreditado la obtención de licencia municipal de parcelación, que se
entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de
participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística.
I. Como ha venido reiteradamente manteniendo la Dirección General de los
Registros y Notariado (por todas, Resolución 12 de Julio de 2.010) corresponde a las
Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de
actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la
licencia previa, las limitaciones que éstas puedan imponer y las sanciones
administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia,
pero, sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el
otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al
Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder
realizar legalmente el mismo.
En materia de parcelación urbanística, la legislación estatal al respecto viene
recogida en los artículos 17-2 de la Ley del Suelo -Real Decreto Legislativo 2/2002,
de 20 de Junio- y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. El primero de dichos
preceptos dispone: “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más
diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es
también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones
indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones
concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las
que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la
autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para
su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización
administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la
legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los
registradores para practicar la correspondiente inscripción.”.
Por su parte, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 ordena: “Los Registradores
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se
acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación
urbanística aplicable, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.
De los indicados preceptos resulta que, a efectos de parcelación urbanística, se
equiparan a los actos de segregación y división de parcelas los de transmisión de cuotas
indivisas con asignación de usos concretos. También resulta la necesidad para su
cve: BOE-A-2025-13609
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Fundamentos de Derecho:
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88013
conste la existencia de licencia municipal de parcelación”. En su consecuencia, se
procedió conforme prevé el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio a
remitir copia de la escritura al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, instándole a
manifestarse sobre la legalidad de la transmisión operada.
Tercero.–Por resolución número 557 dictada por el Sr. Teniente de Alcalde, Delegado
de Urbanismo, Planeamiento y Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Chiclana de la
Frontera el 29 de enero de 2025, ha sido declarada la existencia de posible parcelación
ilegal y de peligro de formación de núcleo urbano, en la finca de este número y las
registrales 30016 y 67314 sitas en (…) catastrales 6562019QA5366S0001SP
y 6562020QA5366S0001JP, al carecer de la preceptiva licencia urbanística, todo ello
según resulta de nota extendida al margen de la inscripción 12.ª de fecha 04 de febrero
de 2025.
Cuarto.–A la vista de las Resoluciones Municipales y en trámite de calificación
registral definitiva, desarrollada conforme disponen los artículos 18 de la Ley Hipotecaria
y 98 de su Reglamento, se entiende que existe el siguiente defecto que impide la
inscripción solicitada:
– No se ha acreditado la obtención de licencia municipal de parcelación, que se
entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de
participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística.
I. Como ha venido reiteradamente manteniendo la Dirección General de los
Registros y Notariado (por todas, Resolución 12 de Julio de 2.010) corresponde a las
Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de
actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la
licencia previa, las limitaciones que éstas puedan imponer y las sanciones
administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia,
pero, sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el
otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al
Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder
realizar legalmente el mismo.
En materia de parcelación urbanística, la legislación estatal al respecto viene
recogida en los artículos 17-2 de la Ley del Suelo -Real Decreto Legislativo 2/2002,
de 20 de Junio- y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio. El primero de dichos
preceptos dispone: “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más
diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es
también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones
indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones
concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las
que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la
autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para
su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización
administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la
legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los
registradores para practicar la correspondiente inscripción.”.
Por su parte, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 ordena: “Los Registradores
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se
acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación
urbanística aplicable, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.
De los indicados preceptos resulta que, a efectos de parcelación urbanística, se
equiparan a los actos de segregación y división de parcelas los de transmisión de cuotas
indivisas con asignación de usos concretos. También resulta la necesidad para su
cve: BOE-A-2025-13609
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