Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88014
inscripción registral de acompañar la licencia prevista en la legislación urbanística
aplicable.
II. La legislación autonómica aplicable en materia de parcelación urbanística viene
contenida en el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de Diciembre, de Impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía. Dicho artículo en su apartado 4 establece el
principio general de que “No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en
la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la
preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la
georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la
escritura correspondiente.”, y, en su apartado 2 dispone que:
“Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en
los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones
de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas o parcelas, o de una acción,
participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a
los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar
pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.”
Por su parte el artículo 139 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía, prevé:
“1. Se considera parcelación urbanística: a) En terrenos que tengan el régimen
propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas
o solares. b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en la Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos conforme a lo establecido en el Capítulo III del
Título I de este Reglamento y en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos
en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una
acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a
los supuestos del apartado 1, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos
sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Para estos actos, se requerirá la
correspondiente licencia urbanística, debiendo condicionarse resolutoriamente al
cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de ordenación urbanística o, en
su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos
asentamientos.
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación
urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como
suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de
superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial
y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de
aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las
transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan
el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.”
III. La Dirección General de los Registros y Notariado ha interpretado esta
legislación autonómica, en cuanto afecta a la inscripción registral de actos y contratos,
en el sentido de que la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer
como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, pues
para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas, se
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88014
inscripción registral de acompañar la licencia prevista en la legislación urbanística
aplicable.
II. La legislación autonómica aplicable en materia de parcelación urbanística viene
contenida en el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de Diciembre, de Impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía. Dicho artículo en su apartado 4 establece el
principio general de que “No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en
la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la
preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la
georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la
escritura correspondiente.”, y, en su apartado 2 dispone que:
“Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en
los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones
de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas o parcelas, o de una acción,
participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a
los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar
pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.”
Por su parte el artículo 139 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía, prevé:
“1. Se considera parcelación urbanística: a) En terrenos que tengan el régimen
propio del suelo urbano, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas
o solares. b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en la Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos conforme a lo establecido en el Capítulo III del
Título I de este Reglamento y en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos
en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o
asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una
acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que
corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a
los supuestos del apartado 1, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos
sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Para estos actos, se requerirá la
correspondiente licencia urbanística, debiendo condicionarse resolutoriamente al
cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de ordenación urbanística o, en
su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos
asentamientos.
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación
urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como
suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de
superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial
y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de
aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las
transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan
el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.”
III. La Dirección General de los Registros y Notariado ha interpretado esta
legislación autonómica, en cuanto afecta a la inscripción registral de actos y contratos,
en el sentido de que la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer
como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, pues
para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas, se
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Núm. 159
