Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13609)
Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88019
presentados, incluyendo su conformidad con el procedimiento administrativo. La
extemporaneidad, primero, y la omisión del preceptivo trámite de audiencia, segundo,
son patentes en la resolución y su aceptación como base para denegar la inscripción
contraviene el principio de legalidad registral y el derecho de defensa de los recurrentes.
Cuarto.–No hay parcelación.
4.1 Finalmente como argumentos “ex abundantia”, “obiter dicta”, para mayor
claridad, negamos rotundamente que exista acto parcelatorio en la registral n.º 9.706.
El simple hecho de comparecer en Notaría y firmar la escritura redactada por el
Notario no puede constituir, por sí mismo, parcelación alguna.
Ni en la escritura ni fuera de ella ha sido la parcela dividida ni transformada ni se ha
realizado sobre la misma acto alguno, no se han creado caminos ni cerramientos ni
servidumbres entre distintas parcelas.
Como comprobó en su día el notario y luego los propios inspectores urbanísticos, la
parcela se ha mantenido incólume e inalterable sin ningún tipo de vallado o cerramiento,
ni siquiera de uso.
Del examen de las escrituras tampoco se puede extraer otra cosa, no en vano, en las
mismas se incluye la advertencia de que “las operaciones efectuadas en la presente
escritura se hacen única y exclusivamente a efectos rústicos sin que pueda dar lugar en
ningún caso a parcelación urbanística”, “no es posible su parcelación”.
Todo lo cual desvirtúa “ab initio” y “a limine” la presunción legal contenida en el
art. 91.2 L7/21 y art 139.2 D. 550122 de que las ventas realizadas pudieran ser
constitutivas de una “parcelación urbanística”.
Si el Ayuntamiento de Chiclana gira visita de inspección y constata que no hay
parcelación y aun así dice que la hay ¿para qué entonces gira visita de inspección?
¿para qué existe el trámite del art. 79 RD 1093/97?.
Esta parte no desconoce que el párr 2.º del art. 139.2 D. 550/2022 prescinde del
requisito del “uso individualizado de una parte del inmueble” sustituyéndolo por el de la
parcela teórica, o sea, la que correspondería “teóricamente” (sic) aplicando “a la total
superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota
indivisa enajenada” (sic).
Pero aunque esto fuera así, note V.I. que dicho párrafo sigue hablando de “posible”
parcelación, dejando claro que no se trata de una presunción absoluta o “uris et de iure”,
sino relativa o “iuris tantum” (TSJ Andalucía Granada, 27.05.13).
¿De qué depende entonces que se confirme la parcelación?, pues de que esas
“parcelas teóricas” dejen de ser “teóricas” a través de cualquier signo externo del que
pueda inferirse que, efectivamente, la parcela original ha sido “repartida” entre los
compradores en subparcelas o lotes concretos, así de fácil, es lo que dice los reiterados
arts 91.2 L7/21 y art 139.2 D. 550/22, y también el art 26.2 RD 7/2015.
Si el legislador hubiese querido decir otra cosa, lo hubiese hecho (“in claris non fit
interpretation”).
El legislador tan solo ha querido asegurarse de que todas las escrituras de cuotas
indivisas vayan al montón de las “sospechosas” y pasen por el filtro del Ayuntamiento
antes de inscribirse, pero ese filtro, obviamente, no puede consistir en que el
Ayuntamiento se invente la existencia de parcelación donde no la hay, para eso no hace
falta la intervención del Ayuntamiento.
Lo que se espera del Ayuntamiento no es que dé su opinión, sino que compruebe “si
situ” si hay o no hay parcelación, siendo evidente que dicha visita no puede ser un
simple “paripé”, sino que debe fundamentar la decisión que finalmente se adopte.
Es decir, la intervención del Ayuntamiento tiene una finalidad garantista consistente
en verificar si realmente estamos ante un acto parcelatorio, y de nada sirve que se visite
la parcela, si la información obtenida en tal visita se ignora sistemáticamente.
Parece necesario recordar que estamos ante actos desfavorables que limitan
derechos subjetivos y por tanto deben motivarse (TS 15-12-99), y más tratándose de
cve: BOE-A-2025-13609
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88019
presentados, incluyendo su conformidad con el procedimiento administrativo. La
extemporaneidad, primero, y la omisión del preceptivo trámite de audiencia, segundo,
son patentes en la resolución y su aceptación como base para denegar la inscripción
contraviene el principio de legalidad registral y el derecho de defensa de los recurrentes.
Cuarto.–No hay parcelación.
4.1 Finalmente como argumentos “ex abundantia”, “obiter dicta”, para mayor
claridad, negamos rotundamente que exista acto parcelatorio en la registral n.º 9.706.
El simple hecho de comparecer en Notaría y firmar la escritura redactada por el
Notario no puede constituir, por sí mismo, parcelación alguna.
Ni en la escritura ni fuera de ella ha sido la parcela dividida ni transformada ni se ha
realizado sobre la misma acto alguno, no se han creado caminos ni cerramientos ni
servidumbres entre distintas parcelas.
Como comprobó en su día el notario y luego los propios inspectores urbanísticos, la
parcela se ha mantenido incólume e inalterable sin ningún tipo de vallado o cerramiento,
ni siquiera de uso.
Del examen de las escrituras tampoco se puede extraer otra cosa, no en vano, en las
mismas se incluye la advertencia de que “las operaciones efectuadas en la presente
escritura se hacen única y exclusivamente a efectos rústicos sin que pueda dar lugar en
ningún caso a parcelación urbanística”, “no es posible su parcelación”.
Todo lo cual desvirtúa “ab initio” y “a limine” la presunción legal contenida en el
art. 91.2 L7/21 y art 139.2 D. 550122 de que las ventas realizadas pudieran ser
constitutivas de una “parcelación urbanística”.
Si el Ayuntamiento de Chiclana gira visita de inspección y constata que no hay
parcelación y aun así dice que la hay ¿para qué entonces gira visita de inspección?
¿para qué existe el trámite del art. 79 RD 1093/97?.
Esta parte no desconoce que el párr 2.º del art. 139.2 D. 550/2022 prescinde del
requisito del “uso individualizado de una parte del inmueble” sustituyéndolo por el de la
parcela teórica, o sea, la que correspondería “teóricamente” (sic) aplicando “a la total
superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota
indivisa enajenada” (sic).
Pero aunque esto fuera así, note V.I. que dicho párrafo sigue hablando de “posible”
parcelación, dejando claro que no se trata de una presunción absoluta o “uris et de iure”,
sino relativa o “iuris tantum” (TSJ Andalucía Granada, 27.05.13).
¿De qué depende entonces que se confirme la parcelación?, pues de que esas
“parcelas teóricas” dejen de ser “teóricas” a través de cualquier signo externo del que
pueda inferirse que, efectivamente, la parcela original ha sido “repartida” entre los
compradores en subparcelas o lotes concretos, así de fácil, es lo que dice los reiterados
arts 91.2 L7/21 y art 139.2 D. 550/22, y también el art 26.2 RD 7/2015.
Si el legislador hubiese querido decir otra cosa, lo hubiese hecho (“in claris non fit
interpretation”).
El legislador tan solo ha querido asegurarse de que todas las escrituras de cuotas
indivisas vayan al montón de las “sospechosas” y pasen por el filtro del Ayuntamiento
antes de inscribirse, pero ese filtro, obviamente, no puede consistir en que el
Ayuntamiento se invente la existencia de parcelación donde no la hay, para eso no hace
falta la intervención del Ayuntamiento.
Lo que se espera del Ayuntamiento no es que dé su opinión, sino que compruebe “si
situ” si hay o no hay parcelación, siendo evidente que dicha visita no puede ser un
simple “paripé”, sino que debe fundamentar la decisión que finalmente se adopte.
Es decir, la intervención del Ayuntamiento tiene una finalidad garantista consistente
en verificar si realmente estamos ante un acto parcelatorio, y de nada sirve que se visite
la parcela, si la información obtenida en tal visita se ignora sistemáticamente.
Parece necesario recordar que estamos ante actos desfavorables que limitan
derechos subjetivos y por tanto deben motivarse (TS 15-12-99), y más tratándose de
cve: BOE-A-2025-13609
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Núm. 159
