Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88041
rogación, es reiterada la doctrina de esta Dirección General en el sentido de que el
Registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado. sin
poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (Resoluciones
de 13 de enero de 1995, 17 de marzo de 2004, 19 de abril de 2004 y 20 de julio
de 2006”.
Los artículos 19 y 19 bis LH diseñan el régimen de la inscripción parcial de los
documentos. Con la finalidad de preservar la voluntad de los otorgantes tal como fue
expresada en el título, se requiere la comunicación del defecto a los interesados y se
exige su consentimiento para la práctica de la inscripción parcial.
La RDGRN de 6 de julio de 2015 establece la siguiente doctrina: “2. En general,
respecto de la posibilidad de inscripción parcial de los títulos que se sometan a
calificación, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el registrador tiene que
denegar o suspender la inscripción si entiende que las cláusulas que no deben acceder
al Registro inciden en el total negocio celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar
su contenido refletando en el asiento un negocio distinto del calificado (vid., por todas,
las Resoluciones de 24 de abril de 1992; 18 de abril de 1994, y 17 de diciembre
de 1996). Por ello, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de
uno de los contratantes ha afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la
Propiedad no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el
completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede
desconocerse la unidad negocial tal y como aparece configurada por los otorgantes, de
modo que no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la
cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial
pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados
(cfr., en un caso en que se solicitaba la inscripción total, la Resolución de 16 de octubre
de 1989). En estos mismos términos se ha pronunciado en Resolución de 28 de mayo
de 2005, para añadir que, actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en
su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el
interesado y es evidente que -en el supuesto concreto entonces analizado- la única
persona cuyo consentimiento permitiría tal inscripción parcial era el vendedor, que es el
beneficiado por la condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, sin que
pudiera bastar el consentimiento del presentante”.
Si la registradora entendió que la cláusula tenía carácter obligacional, debió expresar
esta circunstancia en la nota de despacho, con referencia a su no inscripción y con
indicación de las posibilidades de defensa de los interesados -como es habitual en las
escrituras de préstamos hipotecarios- (arts. 333, 429, 434 RH). Lo que no debió hacer es
inscribir, separándose de la voluntad de los otorgantes, sin poner en su conocimiento la
no inscripción de una parte fundamental del título, con lo que se les ha privado de
cualquier posibilidad de reaccionar. A la vista del silencio argumental de la nota de
calificación, se desconoce por qué la registradora no comunicó a los interesados su
decisión de no inscribir la facultad de disponer.
3.
Consecuencias de la calificación/inscripción.
3.1
El derecho a recurrir la calificación.
Como se ha razonado, las omisiones en que incurre la nota de calificación tienen
gran relevancia desde la perspectiva de la protección del derecho de los interesados
frente a la posible actuación errónea del calificador.
Es necesario recordar la doctrina de la Dirección General que reiteradamente señala
que solo cabe interponer el recurso cuando la calificación deniega o suspende la
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
Analizada hasta ahora la situación registral a la vista de la nota simple informativa y
del contenido de la nota de calificación, procede analizar las consecuencias que se
derivan para los otorgantes y las posibles soluciones.
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88041
rogación, es reiterada la doctrina de esta Dirección General en el sentido de que el
Registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado. sin
poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (Resoluciones
de 13 de enero de 1995, 17 de marzo de 2004, 19 de abril de 2004 y 20 de julio
de 2006”.
Los artículos 19 y 19 bis LH diseñan el régimen de la inscripción parcial de los
documentos. Con la finalidad de preservar la voluntad de los otorgantes tal como fue
expresada en el título, se requiere la comunicación del defecto a los interesados y se
exige su consentimiento para la práctica de la inscripción parcial.
La RDGRN de 6 de julio de 2015 establece la siguiente doctrina: “2. En general,
respecto de la posibilidad de inscripción parcial de los títulos que se sometan a
calificación, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el registrador tiene que
denegar o suspender la inscripción si entiende que las cláusulas que no deben acceder
al Registro inciden en el total negocio celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar
su contenido refletando en el asiento un negocio distinto del calificado (vid., por todas,
las Resoluciones de 24 de abril de 1992; 18 de abril de 1994, y 17 de diciembre
de 1996). Por ello, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de
uno de los contratantes ha afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la
Propiedad no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el
completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede
desconocerse la unidad negocial tal y como aparece configurada por los otorgantes, de
modo que no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la
cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial
pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados
(cfr., en un caso en que se solicitaba la inscripción total, la Resolución de 16 de octubre
de 1989). En estos mismos términos se ha pronunciado en Resolución de 28 de mayo
de 2005, para añadir que, actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en
su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el
interesado y es evidente que -en el supuesto concreto entonces analizado- la única
persona cuyo consentimiento permitiría tal inscripción parcial era el vendedor, que es el
beneficiado por la condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, sin que
pudiera bastar el consentimiento del presentante”.
Si la registradora entendió que la cláusula tenía carácter obligacional, debió expresar
esta circunstancia en la nota de despacho, con referencia a su no inscripción y con
indicación de las posibilidades de defensa de los interesados -como es habitual en las
escrituras de préstamos hipotecarios- (arts. 333, 429, 434 RH). Lo que no debió hacer es
inscribir, separándose de la voluntad de los otorgantes, sin poner en su conocimiento la
no inscripción de una parte fundamental del título, con lo que se les ha privado de
cualquier posibilidad de reaccionar. A la vista del silencio argumental de la nota de
calificación, se desconoce por qué la registradora no comunicó a los interesados su
decisión de no inscribir la facultad de disponer.
3.
Consecuencias de la calificación/inscripción.
3.1
El derecho a recurrir la calificación.
Como se ha razonado, las omisiones en que incurre la nota de calificación tienen
gran relevancia desde la perspectiva de la protección del derecho de los interesados
frente a la posible actuación errónea del calificador.
Es necesario recordar la doctrina de la Dirección General que reiteradamente señala
que solo cabe interponer el recurso cuando la calificación deniega o suspende la
cve: BOE-A-2025-13610
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Analizada hasta ahora la situación registral a la vista de la nota simple informativa y
del contenido de la nota de calificación, procede analizar las consecuencias que se
derivan para los otorgantes y las posibles soluciones.
